Купля-продажа жилых помещений
Введение. 3
Глава I. Общая характеристика договора купли-продажи недвижимости. 5
1.1 Понятие и особенности договора купли-продажи недвижимости. 5
1.2 Правовое регулирование договора купли-продажи недвижимости. 13
1.3 Стороны договора купли-продажи недвижимости. 16
1.4 Права покупателя недвижимости на земельный участок. 18
1.5 Порядок исполнения договора купли-продажи недвижимости. 20
1.6 Государственная регистрация договора купли-продажи недвижимости и роль нотариуса в обеспечении правомерности сделок с недвижимостью.. 23
Глава II. Договор купли-продажи жилых помещений. 37
2.1 Понятие и особенности договора купли-продажи жилых помещений. 37
2.2 Особенности купли-продажи отдельных видов жилых помещений. 45
1) Купля-продажа приватизированных квартир. 45
2) Купля-продажа квартир в домах жилищно-строительных кооперативов. 50
2.3 Проблема отчуждения жилого помещения с зарегистрированными несовершеннолетними. 55
Заключение. 60
Список использованных источников. 63
Сфера купли-продажи жилых помещений в последние годы стала весьма популярна среди такой категории граждан, как аферисты и мошенники. Существует множество риэлтерских фирм деятельность которых далека от честного предоставления своих услуг, например, зачастую фирмы предоставляют своим клиентам информацию о продаже квартир, которые давно уже проданы, или того хуже, фирмы и частные риэлтеры принимают участие в организации заведомо незаконных сделок с недвижимостью и даже достаточно сложная процедура заключения указанного вида сделок не является помехой для нарушения закона. Большинство граждан не имеют четкого представления о процедуре оформления сделок с недвижимостью и становятся «жертвами» мошенников. Из необходимости систематизации правовых знаний в этой области на лицо видна актуальность и значимость выбранной темы исследования
Целью данной работы было рассмотреть общественные правоотношения, которые возникают между организациями и гражданами при заключении, исполнении и расторжении ими договоров купли-продажи недвижимости, в частности, жилых помещений и выявить проблемы в данной сфере. Сложность регулирования данных отношений обусловлена не только высокой стоимостью предмета права собственности и особым режимом перехода права собственности на жилые помещения, но и сложностью самой процедуры оформления данного вида договорных правоотношений.
Актуальность рассматриваемой темы обусловлена также широким распространением сделок купли-продажи жилых помещений. В настоящее время в РБ, а также на территории всей РФ активно развивается рынок недвижимости, увеличивается число его участников, растет спрос на жилье. Соответственно растет и потребность в надлежащем и эффективном правовом регулировании данных правоотношений. Целью правового регулирования является обеспечение нормального функционирования рынка недвижимости в нашей стране.
Таким образом, государственная регистрация представляет собой составную часть правового режима недвижимости, который стал более строгим по сравнению с правовым режимом движимых вещей.
Как видно из сказанного выше в данной сфере гражданско-правовых отношений существует и по сей день множество проблем, требующих законодательного регулирования, что свидетельствует об актуальности выбранной темы исследования.
При написании работы, кроме нормативных актов, были изучены труды авторов, занимающихся исследованиями данной проблемы а также множество научных и научно-популярных публикаций из различных изданий и материалы судебной практики.
Работа состоит из двух глав, а именно: в первой главе «Общая характеристика договора купли-продажи недвижимости» дается общее понятие и раскрывается содержание договора купли-продажи недвижимости, кроме того в этой же главе рассматриваются проблемы исполнения договора купли-продажи недвижимости и его государственной регистрации, вторая глава «Договор купли-продажи жилых помещений» посвящена купле-продаже именно жилых помещений, здесь, естественно раскрывается понятие и все основные особенности договора купли-продажи жилых помещений, в особенности более подробно рассматривается специфика таких договоров как купля-продажа приватизированных квартир и квартир в домах жилищно строительных кооперативов, а также затронута проблема отчуждения жилого помещения с зарегистрированными несовершеннолетними, в заключении подводятся итоги проведенному исследованию и вносятся предложения по совершенствованию данной сферы гражданско-правовых сделок.
По договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество, а покупатель обязуется принять это имущество и уплатить за него определенную сторонами цену (п. 1 ст. 549, п. 1 ст. 454 ГК).
Договор продажи недвижимости характеризуется как двусторонний и взаимный. Данный договор выделяется в качестве самостоятельной разновидности договора купли-продажи по предмету - недвижимому имуществу.
Данное положение предопределено отличительными особенностями недвижимости от остальных вещей, которыми, в частности, являются: прочная связь с землей и невозможность перемещения без несоразмерного ущерба назначению недвижимости; многократное использование в процессе производства и в иных целях, а также сохранение их первоначального вида (формы) в течение длительного периода; наличие индивидуальных отличительных признаков; незаменяемость недвижимости.
Как и в любом договоре купли-продажи, предметом данного договора может быть лишь та недвижимость, которая обладает признаками оборотоспособности (ст. 129 ГК). Так, в соответствии с действующим законодательством среди природных ресурсов оборотоспособностью обладают лишь некоторые виды земельных участков.
Согласно п. 1 ст. 549 ГК предметом договора купли-продажи недвижимости может быть любое недвижимое имущество, указанное в п. 1 ст. 130 ГК, в том числе воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания и космические объекты. По правилам о договоре продажи недвижимости должны отчуждаться и вновь построенные (созданные) воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания и космические объекты после надлежащей государственной регистрации права собственности на них.
Вопросу регистрации сделок с морскими судами и прав на них посвящены ст. 33-51 Кодекса торгового мореплавания РФ от 30 апреля 1999г.[1] Регистрация воздушных судов, судов внутреннего плавания, космических объектов по причине отсутствия законодательных актов носит во многом учетно-технический характер и регламентируется ведомственными актами.
По правилам о договоре продажи недвижимости также осуществляется продажа незавершенного строительством объекта. Возможность совершения сделок по продаже незавершенных строительством объектов как недвижимого имущества признается и современной судебной практикой[2].
«Договор продажи недвижимости должен быть заключен в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами. Несоблюдение установленной формы договора продажи недвижимости влечет его недействительность (ст. 550 ГК). Договор купли-продажи недвижимости (за исключением договора купли-продажи жилых помещений) считается заключенным с момента подписания сторонами единого документа, в котором сформулированы все его существенные условия»[3].
В соответствии с п. 1 ст. 551 ГК переход права собственности на недвижимость от продавца к покупателю подлежит государственной регистрации. В силу этого право собственности на недвижимость появляется у покупателя на основе сложного юридического состава - заключенного договора (сделки) продажи недвижимости и акта государственной регистрации перехода права собственности (или договора по жилью). Договор продажи недвижимости не порождает у покупателя права собственности, он, как элемент сложного юридического состава, с момента заключения лишь юридически связывает продавца и покупателя. По своей природе «соглашение о продаже недвижимости является консенсуальным договором»[4]. Поэтому если стороны в договоре оговорят условие, что обязательства по передаче недвижимости и ее оплате должны быть исполнены сторонами до государственной регистрации перехода права собственности, то каждая из заинтересованных сторон может требовать их исполнения.
Согласно п. 2 ст. 551 ГК исполнение договора продажи недвижимости сторонами до государственной регистрации перехода права собственности не является основанием для изменения их отношений с третьими лицами. Данное положение означает, что заключенный и исполненный договор продажи недвижимости пресекает право продавца в дальнейшем распоряжаться проданным объектом недвижимости, ибо, заключив договор на отчуждение недвижимого имущества и передав это имущество покупателю, продавец исчерпывает принадлежавшее ему как собственнику правомочие распоряжения[5]. Поэтому «любая сделка, совершенная продавцом по поводу недвижимого имущества, переданного покупателю до момента государственной регистрации перехода права собственности на покупателя, должна признаваться недействительной, как совершенная неуправомоченным лицом»[6].
До государственной регистрации перехода права собственности продавец, исполнивший обязательство по передаче недвижимого объекта во владение покупателя, сохраняет полномочие на защиту права собственности. Поэтому продавец недвижимости может заявлять виндикационный и негаторный иски.
Покупатель, которому недвижимый объект передан во владение во исполнение договора продажи недвижимости до государственной регистрации перехода права собственности, становится титульным владельцем. Но он, не приобретя титула собственности, не может распоряжаться полученным во владение недвижимым объектом[7].
Договор продажи недвижимости как элемент сложного юридического состава порождает обязательство сторон зарегистрировать переход права собственности. В содержание этого обязательства входит право требовать регистрации перехода права собственности. Данное обязательство закреплено законодателем следующим образом. В п. 3 ст. 551 ГК указано, что в случае, когда одна из сторон уклоняется от государственной регистрации перехода права собственности на недвижимость, суд вправе по требованию другой стороны вынести решение о государственной регистрации перехода права собственности. Сторона, необоснованно уклоняющаяся от государственной регистрации перехода права собственности, должна возместить другой стороне убытки, вызванные задержкой регистрации.
Приведенные положения о соотношении договора продажи недвижимости и регистрации перехода права собственности касаются договоров купли-продажи нежилой недвижимости. Для договоров купли-продажи жилой недвижимости законом (п. 2 ст. 558 ГК) установлен иной порядок.
К числу существенных условий договора продажи недвижимости относятся условия о предмете продажи и цене продаваемого недвижимого имущества.
Закон требует, чтобы в договоре продажи недвижимости были указаны данные, позволяющие определенно установить недвижимое имущество, подлежащее передаче покупателю по договору, в том числе данные, определяющие расположение недвижимости на соответствующем земельном участке либо в составе другого недвижимого имущества. При отсутствии в договоре указанных данных условие о продаваемой и подлежащей передаче недвижимости считается несогласованным, а договор незаключенным (ст. 554 ГК). Требуемые законом данные о продаваемой недвижимости содержатся в специальной документации[8].
К числу обязательных документов, идентифицирующих отдельно стоящее здание (сооружение), относятся план земельного участка и (или) план объекта недвижимости с указанием кадастрового номера земельного участка, правами на которое обладает собственник здания (сооружения). На каждое здание и сооружение имеются технические паспорта с их планами и указанием целевого назначения. Документами, идентифицирующими жилое недвижимое имущество, являются паспорта таких помещений, а также соответствующие справки, выданные бюро технической инвентаризации и содержащие инвентаризационные сведения и иные данные технического учета жилищного фонда. Перечень и характер документов, содержащих данные, позволяющие определенно установить продаваемое недвижимое имущество, определяется законодательством о государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним[9], а также нормативно-правовыми актами о техническом учете недвижимости[10].
Требование закона об определенности предмета договора продажи недвижимости означает, что продаваемая недвижимость как индивидуально-определенная вещь на момент заключения договора должна существовать реально (физически), а права на нее должны быть зарегистрированы в государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним[11]. В противном случае договор следует признать незаключенным вследствие отсутствия его предмета (п. 1 ст. 432 ГК). Если же на момент заключения договора недвижимая вещь уже не существует (сгорела, разрушена и т. п.), хотя права на нее как на недвижимое имущество не исключены из государственного реестра, договор продажи невозможен, так как право собственности на погибшее или уничтоженное имущество прекращается (п. 1 ст. 235 ГК). Если под видом договора продажи недвижимости продается разрушенное здание (сооружение), то этот договор может прикрывать сделку по переуступке прав на земельный участок[12].
По справедливому утверждению Брагинского, «когда здания или сооружения зарегистрированы в государственном реестре в качестве объектов недвижимости, но продаются на снос, речь должна идти не о договоре продажи недвижимости, а о договоре продажи движимого имущества. Для совершения такого договора необходимо предварительно в установленном порядке получить разрешение на снос соответствующего недвижимого объекта. Вследствие этого предназначенное к сносу здание или сооружение приобретет правовой режим движимого имущества»[13].
Требование закона об определенности предмета договора продажи недвижимости имеет свою специфику и при необходимости продажи части недвижимого имущества. Дело в том, что все недвижимые вещи (здания, сооружения, земельные участки), за исключением многоквартирных жилых домов, являются неделимыми вещами. Вследствие этого при необходимости продажи части здания или сооружения речь должна идти о продаже доли в праве собственности на объект недвижимости, определенный по правилам ст. 554 ГК. В договоре продажи доли в праве собственности стороны могут оговорить, какая реальная часть недвижимого имущества будет находиться в пользовании покупателя. Отчуждение доли в праве собственности на недвижимую вещь может вести к режимам нераздельного, раздельного и обособленного осуществления правомочий владения, пользования и распоряжения недвижимостью, находящейся в долевой собственности. При режиме нераздельного пользования здание, сооружение или иное строение рассматривается как нераздельный объект общего пользования без выделении сособственникам конкретного помещения. При режиме раздельного пользования каждому сособственнику выделяется помещение, причем размеры выделенных помещений могут и не соответствовать размерам долей участников общей собственности. При режиме обособленного пользования каждому сособственнику выделяется помещение, размер которого соответствует доле в общей собственности на объект недвижимости[14].
Необходимо учитывать, что нашему правопорядку известны так называемые встроенно-пристроенные нежилые помещения в жилом здании, которые регистрируются в государственном реестре в качестве самостоятельного объекта недвижимости. Кроме того, до вступления в силу Федерального закона "О регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" в качестве самостоятельных объектов недвижимости были зарегистрированы части приватизируемых зданий (сооружений) - отдельные этажи, подъезды. В указанных случаях, когда часть здания (сооружения) зарегистрирована в государственном реестре в качестве отдельного объекта недвижимости, сделки с такой частью следует признать законными как сделки с самостоятельным объектом недвижимости.
В отличие от договора купли-продажи движимого имущества договор продажи недвижимости должен содержать в себе согласованное сторонами в письменной форме условие о цене недвижимости. Оценочная деятельность объектов недвижимости - явление многофакторное и сложное. Поэтому на рынке недвижимости оценку недвижимого имущества осуществляют профессиональные оценщики[15].
При отсутствии условия о цене договор продажи недвижимости считается незаключенным. По общему правилу согласованная сторонами цена недвижимого имущества, находящегося на земельном участке, включает цену передаваемой с этим недвижимым имуществом соответствующей части участка земли или права на нее. Однако данное правило диспозитивно. Кроме того, законом могут быть установлены иные правила о соотношении цены недвижимого имущества и цены передаваемой с недвижимостью соответствующей части участка земли и прав на нее.
Цена недвижимости в договоре продажи недвижимости может определяться сторонами различными способами. В соответствии с действующим законодательством в случаях, когда цена недвижимости установлена за единицу ее площади или иного показателя ее размера, общая цена такого недвижимого имущества, подлежащая уплате, определяется исходя из фактического размера переданного покупателю недвижимого имущества.
Главной обязанностью покупателя по договору продажи недвижимости наряду с обязанностью принять купленную недвижимость является обязанность по ее оплате. Форма, порядок и способ оплаты определяются сторонами договора самостоятельно. Законом допускается оплата купленной недвижимости в рассрочку и в кредит, а также предварительная оплата.
При продаже недвижимости в кредит она признается находящейся в залоге у продавца для обеспечения исполнения покупателем обязательств по оплате товара. Ипотека, возникшая на основании нормы п. 5 ст. 488 ГК, как право (вещное обременение) на недвижимое имущество должна регистрироваться на основании заявления собственника - покупателя недвижимого имущества или продавца, в пользу которого п. 5 ст. 488 ГК установлена ипотека, при условии наступления обстоятельств, указанных в п. 5 ст. 488 ГК.
Страницы: 1, 2, 3, 4, 5, 6
