5. АНАЛИЗ  НАИБОЛЕЕ ЭФФЕКТИВНОГО ИСПОЛЬЗОВАНИЯ

Анализ наилучшего и наиболее эффективного использования позволяет определить наиболее доходное и конкурентное использование объекта недвижимости, т.е. использование, которому соответствует максимальная стоимость объекта.

Использование объекта недвижимости должно отвечать четырем критериям, чтобы соответствовать его наиболее эффективному использованию. Оно должно быть физически возможным, законодательно разрешенным, экономически оправданным и приносить максимальную прибыль.

Физическая возможность - физическая возможность возведения сооружения с целью наилучшего и оптимального использования на рассматриваемом участке.

Допустимость с точки зрения законодательства - характер предполагаемого использования не противоречит законодательству, ограничивающему действия собственника участка.

Финансовая целесообразность - допустимый с точки зрения закона порядок использования объекта должен обеспечить чистый доход собственнику участка.

Максимальная продуктивность - кроме получения чистого дохода как такового, наилучшее оптимальное использование подразумевает либо максимизацию чистого дохода собственника, либо достижение максимальной стоимости самого объекта.

В результате анализа характеристик Объекта, изложенных выше, эксперты ___________________________________ пришли к выводу,  что  использование Объекта оценки по прямому назначению в качестве многопильного станка для распиловки брусьев  и досок различных древесных пород.

6. ОБОСНОВАНИЕ ОТКАЗА ОТ ОПРЕДЕЛЕНИЯ СТОИМОСТИ ЗАТРАТНЫМ ПОДХОДОМ

Затратный подход, используемый для оценки разных объектов, основан на предположении, что затраты на строительство объекта (с учетом износа) являются приемлемым ориентиром для определения рыночной стоимости объекта.

Согласно затратному методу общая стоимость объекта равняется затратам на стоимость «новых» объектов  за вычетом износа.

В данном Отчете, целью оценки является определение рыночной стоимости объекта, характеризующей потребительскую стоимость объекта. Результаты, получаемые при использовании затратного подхода, не дают каких-либо характеристик потребительской стоимости объекта. Для распространенных деревообрабатывающих станков  затратный подход практически не используется. Поэтому в данном отчете затратный подход не применяется.

7. ОПРЕДЕЛЕНИЕ СТОИМОСТИ СРАВНИТЕЛЬНЫМ ПОДХОДОМ

Оценка объекта сравнительным подходом в общем случае включает в себя следующие задачи:

·  подбор объектов сравнения, изучение их характеристик и стоимости;

·  определение соответствующих поправок оцениваемого объекта и аналогов;

·  оценка текущей стоимости объекта оценки.

Объекты сравнения (аналоги) - недавно выставленные на продажу объекты, по своим важнейшим характеристикам идентичные оцениваемому. Стоимость, физические, функциональные особенности и характеристики аналогов сравниваются с соответствующими параметрами оцениваемого объекта, в результате чего рассчитывается рыночная стоимость.

В расширенном толковании, термин «объекты сравнения» иногда используется в отношении объектов, стоимость которых или доход от которых идентичны аналогичным показателям оцениваемого объекта.     

Процесс расчетов сводится к тому, что в известные стоимости аналогов вносятся процентные корректировки, учитывающие качественные отличия аналогов и объекта оценки. Если аналог имеет относительно лучшую характеристику по оцениваемому параметру, в его рыночную стоимость вносится отрицательная поправка, если относительно худшую характеристику – положительная поправка. Результатом является расчетная величина рыночной стоимости, максимально отражающая преимущества и недостатки объекта оценки по сравнению с сопоставимыми объектами.

Для определения рыночной стоимости оцениваемого объекта экспертами было проведено исследование текущего состояния рынка многопильных станков в РФ. Была изучена информация из следующих источников:

1.     Публикации на страницах сети Интернет: www.obo.ru, www.vigal.ru, www.holztech.ru  и др.

Подбор объектов-аналогов производился в основном по принципу равнозначного назначения и типа станков. Следует отметить, что сведения о реально совершенных сделках продажи оборудования носят конфиденциальный характер. В основном эксперты ориентировались на цены предложений с применением необходимых корректировок. Такой подход оправдан с той точки зрения, что потенциальный покупатель прежде, чем принять решение, проанализирует текущее состояние рынка и придет к заключению  о возможной стоимости предлагаемого объекта, учитывая все его достоинства и недостатки относительно других объектов.

В данном случае продаваемые станки находятся в частной собственности.

Расчет произведен ниже в таблице № 7.1

Таблица 7.1. Расчет стоимости объекта оценки сравнительным подходом.

Определение корректировок.

1.       Корректировка на уторговывание .

Это процентная или денежная поправка. По законам рынка цена предложения обычно превышает цену продажи, кроме того, цена сделки может содержать также комиссионные агента (если не оговорено иное). Принимая во внимание анализ рынка, описание объекта по используемым в расчетах аналогам, Оценщик принял данную поправку в размере не более 3%.

2.       Корректировка на состав имущественных прав и время оценки.

Поскольку все аналоги и объект оценки не различаются по данным параметрам, то в соответствии с этим указанные корректировки не производятся.

3.       Корректировка на таможенную очистку.

Это процентные или денежные корректировки. Соответствующие корректировки введены на основании учета включения таможенной очистки в цену аналогов (для аналогов №№ 1-3).

4.       Корректировка на технические характеристики.

Это обычно процентная корректировка. Необходимость ее введения обусловлена различием в ценообразующих технических характеристиках. В настоящем отчете данная поправка определяется по формуле:

Р1/Р2=((N1/N2)*(K1/K2)*(L1/L2))n,

где Р1 и Р2– цены объекта оценки и аналога (соответственно).

N1 и N2, K1 и K2, L1 и L2  - ценообразующие технические характеристики объекта оценки и аналога соответственно (в данном случае в качестве ценообразующих характеристик для дальнейших расчетов принимаются наибольшая толщина пиломатериала (N), установленная мощность станка (K) и масса станка (L)).

n – показатель степени, также называемый «коэффициентом торможения цены», зависящий от конкретного вида технических устройств. Для широкого ряда изделий машиностроения величина n находится в интервале 0,6-0,8. Для расчетов применено значение коэффициента торможения 0,75.

5.       Корректировка на физический износ.

Это обычно процентная корректировка. Корректировка вводится на основании существовавших норм амортизационных отчислений для круглопильных станков деревообрабатывающей промышленности. Корректировка  по данному параметру составляет 8,3% в год. 

6.       Корректировка на дефекты эксплуатации/хранения.

Это обычно процентная корректировка. Корректировка введена на основании данных рынка, учитывающих  состояния станка на момент оценки (внешний вид, комплектность, наличие документации и ЗИП, условия эксплуатации и ранения). Для дальнейших расчетов данная корректировка принята равной не менее 20%. 

Таким образом, стоимость объекта оценки - многопильного станка ZDR-500, паспорт №91, год изготовления 1998 (стационарный, размеры: длина – 1800 мм, ширина – 1060 мм, высота – 1260 мм, установленная мощность 56,1 кВт, скорость вращения пил 2370 об/мин, масса станка 1390 кг), по состоянию на дату оценки округленно составляет (с учетом НДС) 2800 (Две тысячи восемьсот) долларов США, что эквивалентно 81 523 (Восьмидесяти одной тысяче пятистам двадцати трем) руб.

8. ОБОСНОВАНИЕ ОТКАЗА ОТ ОПРЕДЕЛЕНИЯ СТОИМОСТИ ДОХОДНЫМ ПОДХОДОМ

Доходный подход - один из традиционных способов оценки, основанный на принципе, что «хорошо осведомленный покупатель не заплатит за объект больше, чем доход,  который он планирует получить от владения этим объектов». Т.е. в какой-то мере,  речь идет не столько о покупке объекта  как таковой, сколько о покупке доходов, которые может принести владение данным объектом. То есть с точки зрения доходного подхода,  рыночная стоимость равна текущей стоимости прав на будущий доход.

Подход основан на принципе замещения и принципе ожидания.

Применительно к оценке по доходности принцип замещения гласит: «никто не вложит в объект больше, чем та сумма денег, на которую можно получать другим способом поток чистого дохода, удовлетворяющий инвестора в аспектах количества, качества и длительности получения». Исчисление валового дохода является стартовым пунктом оценки по доходности.

Принцип ожидания - цены отражают предвидение будущих преимуществ. Заключая сделку, продавец за определенную сумму денег отчуждает от себя возможность получения в будущем доходов и преимуществ, обусловленных владением и управлением собственностью. Покупатель, наоборот, выплачивая некоторую денежную сумму сегодня, приобретает права на будущие доходы.

Существует два метода к преобразованию доходов, приносимых объектом, в его стоимость. Это  капитализация дохода, либо дисконтирование потоков денежных средств. Дисконтирование  строится на определении всех потоков денежных средств за весь прогнозный период владения (горизонт расчета) и приведения этих потоков к сегодняшней стоимости. Таким образом, для выполнения расчетов по методу дисконтирования оценщику требуется определить: типичный срок экономической жизни объекта оценки; величину доходов-расходов от эксплуатации объекта с учетом возможной динамики их изменения за рассматриваемый период; прогноз инфляционных ожиданий и деловой активности на рынке недвижимости; предполагаемую стоимость объекта оценки на конец прогнозного периода (стоимость реверсии);  коэффициент дисконтирования.

Метод капитализации дохода основан на определении чистого операционного дохода (или других показателей доходности) за один год владения и умножении этого дохода на соответствующий коэффициент (мультипликатор), называемый коэффициентом капитализации.

В данном Отчете, целью оценки является определение рыночной стоимости объекта, характеризующей потребительскую стоимость объекта. Сложившиеся типичные условия сделок купли-продажи деревообрабатывающего оборудования не учитывают потенциальной доходности объектов.

 Таким образом, исходя из цели оценки, оценщики ____________________ считают некорректным использование доходного подхода в данном отчете.

9. заключение о рыночной стоимости

В результате проведенных расчетов, рыночная стоимость Объекта оценки, по состоянию на 22 октября 2004 года, с учетом НДС, составляет:

                                                                                    Эксперты:

___________   (______________)

Полученная  оценка отражает независимое суждение оценщика о стоимости имущества, основанное на его профессиональном опыте и знаниях, и носит рекомендательный характер (см. статья 12 Федерального Закона «Об оценочной деятельности в РФ», ФЗ-135 от 29.07.98).

Список использованной литературы

1.                Информационной основой стоимостных показателей послужили:

2.                Закон РФ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», № 135-ФЗ от 29.07.98 г.

3.                Международные стандарты оценки (МСО 1-4)

4.                Утвержденные постановлением Правительства Российской Федерации от 6 июля 2001 г. № 519 «Стандарты оценки, обязательные к применению субъектами оценочной  деятельности».

5.                Анализ и оценка приносящей доход недвижимости. Фридман Дж., Ордуэй Ник. – М. Дело, 1998г.

6.                «Оценка рыночной стоимости машин и оборудования», М. Дело, 1998.

7.                Информационные ресурсы сети Интернет.

8.                Амортизационные отчисления на полное восстановление основных фондов № 1072 (Положение о порядке начисления амортизационных отчислений по основным фондам № ВГ-21-Д), М., 1996.

Страницы: 1, 2, 3