Приложение 2
Расчёт денежного потока предприятия
Строка
2006 год
2007 год
2008 год
Поступления от продаж
1 997 947,16
2 409 524,80
3 493 810
Общие издержки
180 000,00
Затраты на персонал
288 000,00
Суммарные постоянные издержки
468 000,00
Другие поступления
Другие выплаты
Налоги
121 196,49
156 906,15
193 677,49
Кэш-фло от операционной деятельности
1 876 750,67
2 252 618,65
3300132,51
Затраты на приобретение активов
Кэш-фло от инвестиционной деятельности
Займы
Выплаты в погашение займов
Выплаты процентов по займам
Кэш-фло от финансовой деятельности
Баланс наличности на начало периода
4129369,32
Баланс наличности на конец периода
7 429 500
Приложение 3
Расчёт рыночной стоимости оцениваемой недвижимости в рамках доходного подхода
Объект оценки
Корпус механосборочного цеха
№ п/п
Показатель
Текущий период
2007г 2008г. 2009г.
1
Год ввода в эксплуатацию
1976
2
Эффективный возраст, лет
29
30
31
32
3
Нормативный срок жизни, лет
100
4
Нормативный износ, %
29%
30%
31%
32%
5
ПВС, руб.
15 590 774
6
Общая полезная площадь здания, кв. м
2 036,0
7
Поток ден. средств после уплаты налогов, руб.
8
Реверсия, руб.
27 483 469
9
Дисконтный множитель
0,8210838
0,6741786
0,5535571
10
Текущая стоимость будущих доходов, руб.
1 154 081
1 509 254
1 824 973
11
Текущая стоимость реверсии, руб.
18 954 117
12
Рыночная стоимость объекта недвижимости, полученная в рамках доходного подхода, руб.
20 079 082
Информационная база сборников :
УПВС№ 1 "здания и сооружения, имеющиеся в организациях и учреждениях, состоящих на государственном бюджете...",
УПВС№ 5 " зданий и сооружений электрических станций, электрических и тепловых сетей.",
УПВС№ 6 "Здания и сооружения химической промышленности".
УПВС№ 8 "Здания и сооружения промышленности строительных материалов".
УПВС№ 18 " зданий, имеющихся во многих отраслях народного хозяйства...",
УПВС№ 27 "здания и сооружения внешнего водоснабжения и канализации".
УПВС№ 29 "здания и сооружения газовой промышленности, магистральных газопроводов и городского газового хозяйства..",
УПВС №30 " здания и здания и сооружения городского электротранспорта".
УПВС №37 "водохозяйственные сооружения".
Информация об индексах изменения текущего уровня стоимости СМР.
Информационная база предприятия.
Приложение 4
Обобщённые данные технического состояния (физического износа) основных конструктивных элементов объекта оценки
Наименование конструктивных элементов
Удельный вес стоимости отдельных конструктивных элементов, %
Износ конструктивных элементов, в %
Удельный износ конструктивных элементов, в %
Фундамент
5%
1,50%
Стены, колонны, перегородки
26%
7,80%
Перекрытия и покрытия
11%
25%
2,75%
Кровля
Полы
13%
20%
2,60%
Проемы
9%
1,80%
Отделочные работы
18%
3,60%
Внутренние санитарно-технические работы и электротехнические устройства
10%
2,50%
Прочие работы
3%
0,60%
ИТОГО:
100%
24,65%
Приложение 5
Сводные данные для расчёта рыночной стоимости здания в рамках затратного подхода
Площадь по наружному обмеру, м2
1 054,30
Высота, м
12,70
Объем, м3
13 389,00
Единица измерения
М.
Стоимость единицы измерения (руб.)
19,4
Коэффициент подобия объекта ( % )
100,00%
Территориальный коэф-т
1,03
Поправочный коэф-т на различие в объеме
1,00
Индекс изменения сметной стоимости строительное – монтажных работ на 1984 год
1,18
Индекс изменения сметной стоимости строительное – монтажных работ на 2000 год
31,06
Средний индекс изменения цен на дату оценки
1,59
Стоимость объекта-аналога на дату оценки, руб.
15 590 774,11
Норма прибыли застройщика, %
20,00%
Стоимость прибыли застройщика, руб.
3 118 154,82
Полная восстановительная стоимость с учетом нормы прибыли застройщика, руб.
18 708 928,93
Определение рыночной стоимости
Физический износ, %
Функциональный износ, руб
0,00%
Внешний износ, %
Совокупный износ, %
Рыночная стоимость здания, руб.
14 097 177,95
Приложение 6
Характеристика объектов сравнения
Оцениваемый объект
Аналог №1 Спорткомплекс г. Красногорск
Аналог №2 Спорткомплекс г. Красноярск
Цена предложения, руб
145 040 000
7 840 000
Дата сделки (предложения)
апр.05
Условия финансирования
обычные
Юридические права и ограничения
Собственность
рыночные
Условия продажи
Местоположение
г. Калуга, ул. С. Щедрина
г. Красногорс, Волоколамское ш., 5 км. до МКАД
г. Красноярск, р-н Правый берег, ул. Рейдовая
Тип зданий
Отдельно стоящее здание
Отдельно стоящее 3-х этажное здание
Общая полезная площадь помещений, кв.м
2 036,00
4 531,30
1 120,00
Материал стен
блочные
кирпич
Год постройки
н. 90-х
90-е
Внутренняя отделка
обычная
улучшенная
Дополнительная информация
Подъездная дорога, все коммуникации
Кафе, сауна, тренажерные залы, теннисный корт на территории
Огорожен забором, бассейн, сауна,
Земельный участок
Аренда
0,9 га в собственности
25,00%
Стоимость, руб/кв.м.
32 008
7 000
Приложение 7
Корректировки цены продажи для зданий – аналогов
Элементы сравнения
1. Поправка на право собственноси
полное
Корректировка №1
0
Скорректированная цена, руб.
2. Поправка на условия финансирования сделки
Корректировка №2
3. Поправка на условия продажи
Корректировка №3
0%
Скорректированная цена, руб
Дата сделки
Корректировка №4
4. Поправка на условие предложения
Корректировка №5 -
11 340 000,00
0,00
5.Поправка на право владения зем. участком
133 700 000
Месторасположение
Корректировка №6 - поправка на
0,59
6. Поправка на место положения, %
78 883 000,00
7 840 000,00
траспортная доступность
высокая
Корректировка №7 - поправка на
7.Поправка на транспортную доступность
Скорректированная цена 1 кв.м.
17 408,47
7 000,00
Процентные корректировки к единице сравнения
Износ,%
Корректировка №8
-4,65%
0,35%
8. Поправка на износ,%
Скорректированная цена, руб/кв.м.
16 599
7 025
наличие коммуникаций
есть
Корректировка №9 - поправка на
наличие коммуникаций, %
15 769
6 673
материал стен
Корректировка №10 - поправка
-5,00%
9.Поправка на материал стен,%
14 981
6 340
Абсолютные поправки к единице сравнения
Внчтренняя отделка
Корректировка №11 - поправка
-2 900
11. Поправка на внутреннюю отделку, руб./кв.м.
Скорректированная цена, руб. кв.м.
12 081
54 740 714
7 100 365
Скорректированная цена,
руб./кв.м.
Стоимость оцениваемого
объекта, руб
18 751 751
Страницы: 1, 2, 3, 4, 5, 6, 7, 8, 9, 10, 11, 12
