|
Страховщики на ипотечном рынке занимаются не только предоставлением страховых услуг. Они практически всегда рассматриваются в качестве потенциальных инвесторов (объединенных во внушительную группу, состоящую из юридических и физических лиц), приобретающих ценные бумаги, обращающиеся на вторичном ипотечном рынке. В рамках Московской ипотечной программы подобным эмитентом будет выступать МИА. К институциональным инвесторам относят: пенсионные фонды, страховые компании и т.д.
Для того чтобы функции, которые возлагаются на страховщиков, были реализованы, данному субъекту ипотечного рынка уделено особое внимание в перечне задач, решаемых по плану мероприятий, подлежащих реализации по Московской ипотечной программе. Они сформулированы следующим образом:
• стимулирование развития ипотечного страхования;
• проведение переговоров со страховыми компаниями об участии последних: в системе ипотечного кредитования; в совместной разработке программ страхования жизни и трудоспособности заемщиков; правомерного установления права собственности (титула); заложенного имущества; гражданской ответственности оценочных агентств.
В перечисленных выше задачах хотелось бы особо выделить “страхование правомерного установления права собственности (титула)”, так как по процитированной формулировке довольно трудно установить, что в действительности подразумевается под такого рода страхованием. Авторы Московской ипотечной программы уделили большое внимание данному виду страхования, что обусловлено положением ст.42 “Последствия виндикации заложенного имущества” ФЗ “Об ипотеке”: “В случаях, когда имущество, являющееся предметом ипотеки, изымается у залогодателя в установленном федеральным законом порядке на том основании, что в действительности собственником этого имущества является другое лицо (виндикация), ипотека в отношении этого имущества прекращается. Залогодержатель после вступления в законную силу соответствующего решения суда вправе требовать досрочного исполнения обязательства, которое было обеспечено ипотекой”.
В нашей стране опыт подобного страхования чрезвычайно мал, несмотря на то, что условия страхования риска утраты права собственности впервые были разработаны еще в августе 1993г. Однако востребованными они стали только в 1997-1998гг., когда наконец пришло осознание сущности страхования и необходимости его проведения, поскольку в нашей стране права добросовестного приобретателя недвижимого имущества практически не защищены от такого рода рисков.
Страхование титула (title insurance) - в зарубежной практике (США) защита собственника от финансовых потерь, возможных в случае наличия прав третьих лиц или каких-либо обременении, связанных с объектом недвижимости, существующих, но неизвестных собственнику в момент покупки страхового полиса. В отличие от других видов страхования, страхование титула - это страхование от событий, случившихся в прошлом, последствия которых могут, однако, обнаружиться в будущем. Приобретение страховой защиты - это перевод риска с собственника на страховщика.
Страхование титула, распространившееся в США с конца Х1Хв., в настоящее время обеспечивает защиту более чем половины собственников объектов недвижимости в данной стране, поскольку такое широкое распространение рассматриваемого страхования взаимосвязано с отсутствием системы юридического кадастра, вследствие чего государство не берет на себя ответственность за “чистоту титула” при государственной регистрации сделок с недвижимостью. Такая система “регистрация актов”, или “публичных записей”, когда документы, предъявляемые в органы государственной регистрации, не проверяются и регистрация означает лишь, что передаваемый титул соответствует его настоящей форме и сам по себе акт передачи юридически действителен, характерна для большинства штатов США. При возникновении дефектов титула вместо государственных гарантий в практику внедрен компенсационный механизм страхования. Его осуществляют специализированные страховые компании, которые ведут собственный учет, и в том числе обследование земельных участков, изучают процессы перехода прав на недвижимость.
В описанном виде существующий симбиоз системы регистрации и страхования титула, безусловно, не является обременительным для государства, но одновременно служит дополнительным отягощением для приобретателей недвижимости в виде производимых расходов на титульное страхование. В целом для общества такой вариант гарантии прав на недвижимость является дорогостоящим, так как нет единой информационной базы в масштабе всего государства, а накопленные и систематизированные сведения, имеющиеся у страховых компаний, являются локальными (к тому же могут дублировать друг друга) и закрытыми для третьих лиц.
Складывающаяся в Российской Федерации система регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним имеет законодательную основу в виде гражданского кодекса РФ -основного источника права по этому вопросу и специального федерального закона от 21 июля 1997г. № 122-ФЗ “О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним”, принятого в развитие положений Кодекса. Принципы, на которых строится механизм регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, заключаются в следующем:
• государственная регистрация является единственным доказательством существования зарегистрированного права;
• признание права собственности и иного права на недвижимое имущество возникает только после осуществления его государственной регистрации;
• зарегистрированное право на недвижимое имущество может быть оспорено только в судебном порядке;
• государственная регистрация прав проводится на всей территории РФ по установленной законом системе записей о правах на каждый объект недвижимого имущества в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним;
• датой государственной регистрации прав является день внесения соответствующих записей о правах в Единый государственный реестр прав;
• государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним проводится учреждением юстиции по государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним на территории регистрационного округа по местонахождению недвижимого имущества;
• государственная регистрация прав носит открытый характер. Орган, осуществляющий государственную регистрацию прав, обязан предоставлять сведения, содержащиеся в Едином государственном реестре прав, о любом объекте недвижимости любому лицу, предъявившему удостоверение личности и заявление в письменной форме (юридическому лицу необходимо предъявить документы, подтверждающие регистрацию данного юридического лица и полномочия его представителя).
Приведенное содержание принципов свидетельствует о том, что в России, в отличие от США, предусматривается создание системы юридического кадастра, ответственным за содержащиеся в нем правоустанавливающие сведения будет государство. Поэтому проведение страхования титула вообще и при ипотечных операциях в частности может быть в определенной мере оправданным только на период создания Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним. В тех субъектах РФ (их число в настоящее время приближается к двадцати), где указанные регистрационные процедуры с недвижимостью уже осуществляются в едином органе, являющемся учреждением юстиции, о таком страховании не может быть и речи. И уж тем более неправомерно затраты на его проведение возлагать на заемщика ипотечного кредита.
3. МЕТОДИЧЕСКИЕ ОСНОВЫ МОДЕЛИРОВАНИЯ РАЗВИТИЯ СИСТЕМЫ ИПОТЕЧНЫХ СТРОИТЕЛЬНЫХ ОТНОШЕНИЙ В ТРАНЗИТИВНОЙ ЭКОНОМИКЕ
3.1. Методические основы комплексного подхода к организации выдачи ипотечных ссуд для строительства жилья банками Российской Федерации
Зарубежная банковская практика и законодательство выработали целый комплекс правовых принципов кредитования, которые должны соблюдаться как кредиторами, так и заемщиками.
Предоставляют ипотечные кредиты, как правило, банки, специализирующиеся на выдаче долгосрочных ссуд под залог недвижимости. Это, прежде всего ипотечные банки и земельные банки, выдающие долгосрочные ссуды в основном под залог земли. Названными операциями могут заниматься также коммерческие, сельскохозяйственные и другие банки.
Предприятие или физическое лицо, предполагающее получить банковский кредит, должно заключить с банком кредитный договор в письменной форме. Предварительным этапом является подача заявки на выделение кредита. Со стороны банка поступление заявки на получение кредита является основанием для:
- проверки кредитоспособности и платежеспособности заемщика;
- заключения кредитного договора;
- заключения договора оо обеспеченности кредита.
В России главным вопросом при принятии решения о кредитовании в современной ситуации является обеспечение возвратности кредитных средств. Исходя из этого, рассмотрим основные ме педологические и организационные принципы ипотечного кредитования, призванного в своей сущности к решению данной проблемы.
Прежде чем приступить к процессу непосредственной оценки объекта кредитования и выдачи кредита на жилье, целесообразно определиться со стратегическими вопросами кредитования: об оптимальной предельной доле кредита в стоимости дома, а также о тактике распределения кредитного риска между кредитором, заемщиком и инвесторами ценных бумаг [117, с.54].
Сведение риска кредиювания к минимуму является главной целью правильной организации кредитования. В западной практике ипотечного кредитования различают четыре вида рисков: кредитный; риск посредника; риск процентных ставок; риск досрочной оплаты.
Кредитный риск заключается в том, что заемщик не производит платежей в погашение ссуды в установленный срок.
Риск посредника связан с возможностью отзыва клиентами средств в неудобный момент.
Риск процентных ставок вызван тем, что цена используемых кредитором средств поднимается выше процентной ставки, взимаемой им с клиента за пользование кредитом, по неоплаченным займам, что приводит к потерям по этим займам. Данный вид риска является классическим риском долгосрочных инвестиций, финансируемых за счет краткосрочных депозитов или из других краткосрочных источников.
Риск досрочной оплаты состоит в том, что заемщик производит выплату долга досрочно, когда процентные ставки за кредит падают. По своему существу риск досрочной оплаты близок риску процентных ставок, поэтому некоторые специалисты указанный риск в особую категорию не выделяют.
Основной принцип распределения риска - рассредоточить его среди тех, кто лучше подготовлен для защиты от него. Так, кредитный риск (весь или частями) может быть передан страховым компаниям, а часть риска посредника и риск процентных ставок передаются инвесторам ценных бумаг.
Снижению риска способствует определение оптимальной доли кредита в стоимости объекта кредитования и в сумме залога.
Соотношение между величиной ссуды и стоимостью залога характеризует качество источников возврата долга и позволяет определить, какая часть кредита может быть погашена за счет реализации заложенной недвижимости и какую долю компенсирует страховая компания. Этот вопрос должен стать узловым при заключении кредитного договора. Более низкий процент ссуды в величине залога уменьшает риск банка, но снижает его конкурентоспособность, отталкивая клиента. Повышение указанного соотношения привлекает клиентов, но зато увеличивает риск ссудодателя. В настоящее время в западных странах наблюдается рост доли ссуды в залоге. Так, в США в течение многих лет считалось обычным предоставление ссуды в размере 50% оценочной стоимости залога, в последнее же время ссуды достигают 80% залога [120, с.56].
Одним из универсальных способов обеспечения гарантии возврата ссуд является диверсификация, позволяющая равномерно распределять риск между заемщиками. Принцип действия этого механизма заключается в следующем.
Как правило, не все клиенты банка одновременно являются неплательщиками, зачастую не выполняет договорные обязательства по возврату кредитов один клиент из пятидесяти, однако определить заранее конкретного неплательщика не всегда представляется возможным. В таких условиях частное лицо, выдающее ссуду другому частному лицу, берет весь риск на себя. В отличие от него банк, выдающий ссуды различным клиентам под залог недвижимости, может себе позволить значительное число невозвратов ссуд, назначив норму процента за их использование, компенсирующую этот риск. В данном случае все вкладчики оказываются объединенными в своеобразный пул по ссудам под закладные и каждый из них участвует в компенсации возможного риска.
Для обеспечения своевременного возврата платежей весьма существенным является правильный выбор инструмента жилищного кредитования, который учитывал бы изменения платежеспособности клиента на разных этапах погашения ссуды и реальные возможности кредитора. Наиболее популярным является “инструмент с регулируемой отсрочкой платежей” (ИРОП), рекомендуемый Институтом экономики города (США). Исходная процентная ставка по ИРОП устанавливается на несколько пунктов выше, чем ставка процента на межбанковском кредитном рынке, и это превышение остается постоянным на протяжении кредитного периода. Выплаты по займу при данной системе не превышают 30% от дохода семьи также на протяжении всего периода действия ссуды.
Рассмотрим основные этапы процесса кредитования.
При решении вопроса о предоставлении кредита на приобретение жилья банк-кредитор оценивает способность заемщика обеспечить своевременный возврат ссуды. Исходя из этого в зарубежной практике выделяются два основных этапа в процессе кредитования жилья: анализ кредитоспособности заемщика; оценка залога. Эти два аспекта соответствуют двум способам возвращения ссуженных денег: из заработной платы и других доходов заемщика или в результате продажи, залога (обычно дома). При этом преимущественное значение имеет первый вариант.
Прежде чем заключить кредитный договор с клиентом, банк тщательно изучает личность заемщика, обращая особое внимание на стабильность, платежеспособность и готовность выплатить долг.
При анализе первого фактора - стабильности - банк интересуется продолжительностью проживания клиента на одном месте и постоянством места работы, учитывая, что переходы с одного места работы на другое могут отрицательно сказаться на своевременной выплате долга, а перемена места жительства усложнит розыск должника.
В процессе определения платежеспособности оцениваются основные и дополнительные доходы заемщика, которые сравниваются с настоящими и предполагаемыми расходами. Для принятия положительного решения ссудополучатель должен располагать наличными в размере не менее 20% стоимости приобретаемого дома.
Для оценки платежеспособности клиента применяются следующие коэффициенты: строительный - отношение получаемой зарплаты и других ежемесячных доходов к долгам по жилью; обратный строительному долговой коэффициент, характеризующий сумму долгов заемщика: коэффициент отношения займа к стоимости дома.
При анализе готовности заемщика выплатить долг учитывается, вовремя ли заемщик производил выплаты в прошлом. Всю информацию банк проверяет, связавшись с кредиторами заемщика и используя при этом услуги частных агентов, собирающих сведения о просящих займы и продающих их банкам. При необходимости в процессе изучения кредитоспособности клиента банки используют специальные анкеты для получения ссудозаемщиками жилищного займа.
При оценке заложенной недвижимости выделяются три фактора: ее себестоимость, прибыльность и месторасположение. Исходя из зарубежного опыта при ипотечном кредитовании для оценки недвижимости можно использовать два метода - калькуляции и оценки по рыночной стоимости.
При оценке путем калькуляции оценочная стоимость определяется как полная восстановительная стоимость за вычетом износа (восстановительная стоимость, как известно, включает стоимость затрат по воспроизводству основных фондов в данное время). Для ее определения исчисляется стоимость строительства дома исходя из его полезной площади в квадратных метрах или объема в кубометрах, а затем из этой величины вычитается так называемая использованная часть стоимости (износ). При этом стоимость земельного участка определяется путем сравнения с такими же в данном районе.
Страницы: 1, 2, 3, 4, 5, 6, 7, 8, 9, 10, 11, 12, 13, 14
При использовании материалов активная ссылка на источник обязательна.