Анализ рынка жилых помещений
Теперь рассмотрим состояние рынка жилья.
Таблица 6. Жилищный фонд РФ (на конец года; общая площадь жилья). |Показатели |199|199|199|199|199|199|199| | |2 |3 |4 |5 |6 |7 |8 | |Весь жилищный фонд: всего|249|254|260|264|268|271|274| |млн. м2 |2 |6 |8 |9 |0 |5 |7 | |В среднем на 1 жителя м2 |16,|17,|17,|18,|18,|18,|18,| | |8 |4 |7 |1 |3 |6 |9 |
Несмотря на трудное экономическое положение в стране жилищный фонд неуклонно возрастал (таблица 6). Вместе с этим возросла и средняя площадь, приходящаяся на одного человека. Надо отметить, что при этом огромное количество граждан живут или на небольшой площади или в ветхих разрушающихся домах. А большинство строящихся домов представляют собой элитное жилье, которое не по карману большинству нуждающихся в жилой площади.
Таблица 7. Предоставление жилья гражданам. |Показатели |199|199|199|199|199|199|199| | |2 |3 |4 |5 |6 |7 |8 | |Число семей (включая одиночек),|964|910|846|769|724|676|628| |стоящих на учете |6 |4 |7 |8 |8 |0 |6 | |на получение жилья (на конец | | | | | | | | |года) тысяч |19 |18 |17 |15 |14 |13 |13 | | | | | | | | | | |в % от общего числа семей | | | | | | | | |(включая одиночек) | | | | | | | | |Число семей (включая одиночек) |948|897|741|652|492|416|344| |получивших | | | | | | | | |жилье и улучшивших жилищные | | | | | | | | |условия за год |10 |9 |8 |8 |6 |6 |5 | |тысяч | | | | | | | | |в % от числа семей состоявших | | | | | | | | |на учете на | | | | | | | | |получение жилья | | | | | | | |
Существующую ситуацию по бесплатному предоставлению жилья можно рассмотреть по таблице 7. Государство уже не способно полностью обеспечить всех нуждающихся жилой площадью, поэтому граждане все меньше становятся в очередь на получение жилья. А те, кто получил жилье, составляют ничтожно малый процент от общего числа семей.
Таблица 8. Распределение домашних хозяйств по типам занимаемых жилых помещений (по данным микроперепеси населения 1994 г. в %). |Показатели |Все |Домохозяйства состоящие из: | | |домохозяй| | | |ства | | | | |1 |2 |3 |4 |5 и | | | |человек|человек|человек|человек|более | | | |а | | | | | |Все |100 |100 |100 |100 |100 |100 | |домохозяйства | | | | | | | |Живут в: | | | | | | | |- индивидуальном|24,8 |32,5 |28,5 |17,4 |18,3 |29,4 | |доме |3,3 |4 |3,1 |2,8 |3,2 |3,5 | |- части | | | | | | | |индивидуального |61,8 |47,5 |59,5 |68,7 |70,5 |63 | |дома |4,9 |8,4 |4,4 |4,7 |3,8 |2,2 | |- отдельной |4,3 |6,9 |3,7 |5,1 |3,5 |1,4 | |квартире |0,1 |0,1 |0,1 |0,1 |0,1 |0,1 | |- общей квартире| | | | | | | | | | | | | | | |- общежитии | | | | | | | |- другом жилом | | | | | | | |помещении | | | | | | | |Снимают жилье |0,8 |0,6 |0,7 |1,2 |0,6 |0,4 |
В таблице 8 представлено распределение домашних хозяйств по типам занимаемых жилых помещений. Большинство из них проживает в отдельной квартире, чуть меньше 25% от общего числа в индивидуальном доме. Все остальные могут быть потенциальными покупателями, как и часть тех, кто живет в отдельной квартире или индивидуальном доме.
Таблица 9. Продано квартир в домах государственного, муниципального и смешанного жилищного фонда гражданам и юридическим лицам. |Показатели |199|1994|1995|1996|1997|1998| | |3 | | | | | | |Число проданных квартир |861|1447|2648|2995|4251|4415| |В т.ч. гражданам |0 |4 |3 |9 |6 |1 | | |- |1007|2246|2282|3152|3278| | | |8 |2 |3 |0 |0 | |Общая площадь проданных |481|799 |1359|1591|2527|2859| |квартир тыс. м2 | |553 | | | | | |В т.ч. гражданам |- | |1121|1127|1808|2053|
В подтверждение можно привести таблицу 9, где четко прослеживается тенденция роста количества операций купли-продажи квартир. Это говорит о растущем интересе граждан к собственному жилью. Но большинство квартир продается не во вновь построенных домах, а уже существующих, что не может полностью покрыть весь возможный спрос.
Таблица 10. Ввод в действие жилых домов (млн. м2 общей площади). |Года |Всего |В т.ч. | | |постро| | | |ено | | | | |Государственным|ЖСК |Населением за свой| | | |и предприятиями| |счет и с помощью | | | |и организациями| |кредитов | |1992 |41,5 |29,2 |2,1 |4,9 | |1993 |41,8 |15 |1,9 |5,6 | |1994 |39,2 |10 |1,9 |7,1 | |1995 |41 |9,1 |1,7 |9 | |1996 |34,3 |5,9 |1,4 |10 | |1997 |32,7 |4,6 |1,3 |11,5 | |1998 |30,7 |3,4 |0,8 |12,1 |
Среди вновь построенного жилья (таблица 10) происходит перераспределение по источникам строительства. Все меньше строится жилья государственными организациями и предприятиями. И все больше строится жилья самим населением за свой счет и с помощью кредитов. При продаже такого жилья его цена может на много превышать цену государственного. Более подробно объем построенного жилья по формам собственности представлен в таблице 11. Частный сектор, уже не полагаясь на помощь государства, стремиться самостоятельно обеспечить себя жильем.
Таблица 11. Ввод в действие жилых домов по формам собственности. |Показатели |1995 |1996 |1997 |1998 | |В городах и поселках городского | |типа | |1992| 31 |1,9 | |1993|32,3 |2,2 | |1994|30,7 |3 | |1995|32,1 |3,8 | |1996|26,2 |4,3 | |1997|24,6 |5,3 | |1998|23,5 |6 | |В сельской местности | |1992|10,5 |3 | |1993|9,5 |3,4 | |1994|8,5 |4,1 | |1995|8,9 |5,2 | |1996|8,1 |5,7 | |1997|8,1 |6,2 | |1998|7,2 |6,1 |
В сельской местности строительство практически прекращено и почти все жилье строится самими гражданами, которые сами вынуждены удовлетворять спрос на жилья своими силами.
Таблица 13. Число построенных квартир и их средний размер. |Показатели |199|199|199|199|1996|1997|1998| | |2 |3 |4 |5 | | | | |Предприятиями и организациями всех форм собственности | |Число квартир |682|682|611|602|482 |430 |388 | |(тысяч) | | | | |71,2|75,9|79,1| |Их средний размер |60,|61,|64,|68,| | | | |(м2) |8 |3 |2 |2 | | | | |Из них по видам | | | | | | | | |квартир в | | | | | | | | |% от общего ввода: |18 |19 |19 |18 |18 |18 |18 | |1-о комнатные |32 |33 |35 |32 |34 |30 |30 | |2-х комнатные |40 |40 |39 |38 |37 |36 |36 | |3-х комнатные |10 |8 |7 |12 |14 |16 |16 | |4-х и более | | | | | | | | |ЖСК | |Число квартир |37 |33 |34 |30 |24 |23 |13 | |(тысяч) |56,|57,|57,|58,|59,3|58,9|61,9| |Их средний размер |1 |9 |7 |5 | | | | |(м2) | | | | | | | | |Индивидуальными застройщиками | |Число квартир |61 |65 |78 |90 |93 |102 |104 | |(тысяч) |80,|85,|91,|99,|107,|112,|116,| |Их средний размер |1 |1 |5 |7 |4 |4 |3 | |(м2) | | | | | | | |
Из таблицы 13 можно сделать выводы, какие квартиры пользуются у населения наибольшим спросом. Это 2-3 комнатные квартиры, которые являются оптимальным приобретением для людей со средним достатком, хотя последнее время наблюдается рост число квартир с 4-мя и более комнатами.
Таблица 14. Приватизация жилищного фонда. |Показатели |1992|1993|1994|1995|1996|1997|1998|Всего с | | | | | | | | | |начала | | | | | | | | | |приватизаци| | | | | | | | | |и по | | | | | | | | | |состоянию | | | | | | | | | |на | | | | | | | | | |1.01.1999 | |Число |2631|5770|2396|1529|1203|1198|959 |15774 | |приватизирова| | | | | | | | | |нных квартир | | | | | | | | | |тыс. | | | | | | | | | |Их общая |132 |282 |114 |72 |57 |56 |46 |767 | |площадь млн. | | | | | | | | | |м2 | | | | | | | | | |Удельный вес |8 |18 |9 |6 |5 |5 |5 |44 | |приватизирова| | | | | | | | | |нных квартир | | | | | | | | | |в общем числе| | | | | | | | | |квартир, | | | | | | | | | |подлежащих | | | | | | | | | |приватизации | | | | | | | | | |% | | | | | | | | |
Приватизация жилья (таблица 14) часто предваряет операции с ним. Поэтому приведенные данные можно использовать при примерном прогнозировании предложения на рынке жилья.
Анализ рынка нежилых помещений
Перейдем к анализу очередного сектора рынка недвижимости.
Таблица 15. Основные фонды промышленности. |Показатели |199|199|1994|1995|1996|1997|1998| | |2 |3 | | | | | | |Наличие основных фондов (на начало |0,7|17,|490,|1805|4802|4025|3982| |года по балансовой стоимости) млрд.| |4 |9 |,8 |,5 |,8 |,4 | |руб. (1998 – млн. руб.) | | | | | | | | |Износ основных фондов в % от общей |49,|49,|47,9|47,9|40,9|52 |52,4| |стоимости фондов на конец года |5 |3 | | | | | | |Коэффициент обновления (ввод в |2,8|1,8|1,7 |1,6 |1,3 |1 |0,9 | |действие основных фондов в % от | | | | | | | | |общей стоимости основных фондов, на| | | | | | | | |конец года в сопоставимых ценах) | | | | | | | | |Коэффициент выбытия (ликвидация |2,8|1 |1,8 |1,5 |1,3 |1,5 |1,5 | |основных фондов в % от общей | | | | | | | | |стоимости основных фондов, на | | | | | | | | |начало года в сопоставимых ценах) | | | | | | | |
Из таблицы 15 видно, что основные фонды на предприятиях начиная с 1992 года постоянно увеличивались вплоть до 1997 года при постоянном росте износа основных средств. Коэффициент обновления за 7 лет снизился с 2,8 до 0,9, а коэффициент выбытия с 2,8 до 1,5. То есть производство ведется на устаревшем оборудовании и в старых производственных помещениях. Несмотря на такие тяжелые условия промышленность еще не погибла окончательно.
Таблица 16. Основные показатели работы пищевой промышленности. |Показатели |199|199|1994|1995|1996|1997|1998| | |2 |3 | | | | | | |Число предприятий |707|878|1263|1390|1840|1972|2237| | |3 |4 |6 |2 |9 |1 |2 | |Объем промышленной продукции (млрд. |2 |15,|44,6|118 |158 |172 |196 | |руб.) | |7 | | | | | | |Численность промышленного |155|155|1554|1506|1478|1454|1420| |производственного персонала тыс. |4 |6 | | | | | | |человек | | | | | | | | |Прибыль (убыток) млн. руб. |336|273|5688|1253|7645|1043|-579| | | |7 | |2 | |6 |9 | |Уровень рентабельности продукции % |27 |23,|16,6|16,3|5,5 |8,4 |- | | | |5 | | | | | |
На первый взгляд один из основных видов промышленности – пищевая, начиная с 1992 года, непрерывно развивалась, о чем говорит рост числа предприятий и объема промышленной продукции (таблица 16). Но в это же время снижалась численность персонала и значительно упала рентабельность. А в 1998 отрасль вообще стала убыточной. Таким образом нельзя однозначно говорить о развитии этой отрасли. Возможно на показателях отразился августовский дефолт, который нанес удар по всей экономике.
Таблица 17. Наличие и использование мощности промышленных предприятий по выпуску отдельных видов продукции (без малых предприятий и промышленных подразделений при непромышленных организациях). |Показатели |Мощность |Уровень использования среднегодовой | | |действовав|мощности (%) | | |шая на | | | |1.01.1999 | | | | |1992|1993|1994|1995|1996|1997|1998| |Пищевая | | | | | | | | | |промышленность: |15 |57 |50 |42 |32 |25 |19 |17 | |Мясо (тыс. т) | | | | | | | | | |Колбасные изделия |4,5 |66 |62 |63 |54 |52 |41 |42 | |(тыс. т) | | | | | | | | | |Животное масло (тыс. |3,3 |67 |61 |42 |35 |29 |27 |26 | |т) | | | | | | | | | |Сыр сычужный (т) |564 |72 |73 |63 |51 |46 |42 |45 | |Цельномолочная |33,9 |41 |35 |30 |24 |24 |24 |27 | |продукция в пересчете | | | | | | | | | |на молоко (тыс. т) | | | | | | | | | |Консервы мясные (млн. |3,1 |61 |53 |45 |39 |43 |35 |35 | |усл. банок) | | | | | | | | | |Консервы молочные |2,1 |55 |57 |50 |48 |51 |55 |56 | |(млн. усл. банок) | | | | | | | | | |Консервы плодоовощные |3,4 |51 |45 |27 |21 |15 |16 |20 | |(млн. усл. банок) | | | | | | | | | |Сахар песок из |270 |86 |87 |85 |86 |85 |81 |75 | |сахарной свеклы (тыс. | | | | | | | | | |т) | | | | | | | | | |Мука (млн. т) |20,3 |79 |66 |56 |53 |46 |48 |47 | |Крупа (млн. т) |2,4 |62 |53 |42 |39 |28 |27 |28 | |Хлеб и хлебобулочные |57,3 |61 |55 |49 |44 |41 |38 |35 | |изделия (тыс. т) | | | | | | | | | |Кондитерские изделия |3,8 |61 |66 |41 |46 |43 |44 |37 | |(млн. т) | | | | | | | | | |Макаронные изделия |1,3 |89 |69 |51 |44 |32 |32 |41 | |(млн. т) | | | | | | | | | |Растительное масло |13,5 |71 |71 |48 |35 |40 |39 |46 | |(тыс. т) | | | | | | | | | |Маргариновые продукты |882 |61 |45 |30 |20 |22 |24 |25 | |(тыс. т) | | | | | | | | | |Пиво (млн. декалитров)|435 |66 |61 |54 |51 |47 |57 |70 | |Безалкогольные напитки|325 |19 |19 |17 |17 |14 |12 |28 | |(млн. декалитров) | | | | | | | | | |Минеральная вода (млн.|1,3 |35 |27 |32 |30 |39 |39 |41 | |полулитров) | | | | | | | | |
Еще одной из причин падения рентабельности пищевой промышленности может быть снижение загрузки производственных мощностей, которое происходило почти во всех отраслях пищевой промышленности (таблица 17). Избежали этого лишь производство минеральной воды, безалкогольных напитков, пива, молочных консервов.
Таблица 18. Ввод в действие важнейших производственных мощностей за счет строительства новых, расширения и реконструкции действующих предприятий. |Показатели |199|199|199|199|199|199|199| | |2 |3 |4 |5 |6 |7 |8 | |Мощности по производству: |- |4 |4,5|1 |- |- |- | |Сахара песка, тыс. ц переработки свеклы | | | | | | | | |в сутки | | | | | | | | |Мясо, т в смену |50 |16 |43,|53,|27,|17,|79,| | | | |6 |1 |3 |5 |7 | |Цельномолочные продукты, тыс. т в смену |0,4|0,2|0,5|0,3|0,1|0,0|0,3| | | | | | |5 |6 | | |Сыр твердых сортов, т в смену |2,2|2,3|12,|7,9|7,9|1,4|5,4| | | | |6 | | | | | |Элеваторы, тыс. т единовременного |139|48 |50 |34 |- |- |- | |хранения | | | | | | | | |Мельничные предприятия сортового помола |0,3|0,5|0,2|0,8|0,7|0,2|1,5| |тыс. т переработки в сутки | | | | | | | |
Несмотря на тяжелое экономическое положение и не полную загрузку существующих производственных мощностей каждый год в действие вводятся все новые (таблица 18). Стоит отметить, что ввод этот очень неравномерен. Он колеблется как в пределах временного отрезка, так и в зависимости от видов перерабатываемого сырья. Наибольшая доля введенных мощностей приходится на переработку мяса, а наименьшая на мельничные предприятия.
Таблица 19. Основные показатели строительства в сельском хозяйстве. |Показатели |199|199|199|199|1996|1997|1998| | |2 |3 |4 |5 | | | | |Ввод в действие важнейших производственных мощностей | |Животноводческие помещения (включая | | | | | | | | |механизированные фермы и комплексы) | | | | | | | | |млн. скотомест: | | | | | | | | | |0,5|0,3|0,2|0,2|0,1 |0,05|0,05| |для КРС | | | | |0,07| | | |для свиней |0,2|0,1|0,1|0,1| |0,05|0,03| |для овец | | | | |0,03| | | | |0,3|0,2|0,1|0,0| |0,04|0,01| | | | | |7 | | | | |Птицефабрики: | | | | | | | | |яичного направления (млн. кур |0,2|0,4|0,7|0,4|0,1 |- |0,05| |несушек) | | | | |0,4 |- | | |мясного направления (млн. голов |1,9|1 |1,5|0,4| | |- | |птицы) | | | | | | | | |Зерно- и семяхранилище (млн. т |2,7|2,2|4,4|0,7|0,5 |0,4 |0,2 | |единовременного хранения) | | | | | | | | |Хранилища для картофеля, овощей и |0,3|0,2|0,1|0,1|0,5 |0,02|0,02| |фруктов (млн. т единовременного | | | | | | | | |хранения) | | | | | | | | |Тепличные комбинаты (га) |7,3|33,|10,|23,|18 |4,5 |0,03| | | |9 |6 |5 | | | | |Инвестиции в с/х (в фактич. ценах) |288|213|541|928|1079|1017|1038| | | |6 |5 |4 |7 |7 |4 |
В сельском хозяйстве тоже вводятся новые производственные мощности (таблица 19). Эти мощности значительно меньше по объему, чем вводимые в пищевой промышленности, т.к. затраты выше, а возврат капитала ожидается не так скоро. И здесь происходит постоянное падение объемов вводимых производственных мощностей. Вместе с этим ежегодно возрастает объем инвестиций в сельское хозяйство.
Таблица 20. Ввод в действие объектов социально-культурного назначения. |Годы|Общео|Учрежде|Дошкол|Больни|Поликл|Учрежд| | |бразо|ния |ьные |цы |иники |ения | | |вател|начальн|общеоб|(тыс. |(тыс. |клубно| | |ьные |ого |разова|коек) |посеще|го | | |учреж|професс|тельны| |ний в |типа | | |дения|иональн|е | |смену)|(тыс. | | |(тыс.|ого |учрежд| | |мест) | | |уч. |образов|ения | | | | | |мест)|ания |(тыс. | | | | | | |(тыс. |мест) | | | | | | |уч. | | | | | | | |мест) | | | | | |В городах и поселках городского типа | |1992|303 |8 |96 |8 |40 |56 | |1993|296 |12 |60 |14 |47 |45 | |1994|194 |8 |42 |12 |39 |34 | |1995|218 |3 |28 |9,7 |36,1 |23 | |1996|152 |3 |20 |9,2 |21 |15 | |1997|155 |1,8 |11 |8,2 |27 |14 | |1998|123 |1,3 |7,7 |7,3 |21 |11 | |В т.ч. в сельской местности | |1992|96 |2,6 |35 |2,3 |7,8 |45 | |1993|88 |6,4 |22 |2,5 |7,6 |37 | |1994|80 |2,5 |16 |1,8 |6,9 |28 | |1995|87 |2,2 |13 |2,3 |6,2 |17 | |1996|55 |1,1 |7 |1,4 |3,2 |11 | |1997|60 |0,3 |4 |2,5 |4 |11 | |1998|42 |- |2,3 |1,2 |3,5 |7,5 |
Ввод объектов социально-культурного назначения (таблица 20) назначения стабильно снижается. Очень маленькие темпы ввода наблюдаются в сельской местности. Имеющиеся же на данный момент объекты социально-культурного назначения уже значительно изношены и требуют если не замены, то по крайней мере капитального ремонта. В то же время, если в ближайшем будущем наметится хоть какая-нибудь даже совсем незначительная тенденция к росту численности населения, то имеющихся объектов социально-культурного назначения (школ, больниц и т.д.) попросту не будет хватать.
Таким образом, в целом по рынку нежилой недвижимости можно сказать, что несмотря на то, что этот сегмент постоянно развивается, необходимо дополнительное введение различных объектов недвижимости для удовлетворения спроса на них. Кроме того, необходимы инвестиции в строительство объектов социально-культурного назначения, так как эта сфера является в основном некоммерческой, то есть не выгодной для ее развития, но в то же время необходимой для населения.
В общем же сложившаяся на рынке недвижимости ситуация не может рассматриваться только на данный момент, так как постоянно происходящие в стране изменения (изменение численности населения, поведения правительства и т.д.) оказывают довольно сильное влияние на его дальнейшее развитие и состояние. Именно поэтому необходимо рассматривать рынок недвижимости во времени, то есть большое значение приобретает прогнозирование и проектирование операций с недвижимостью на будущее.
ГЛАВА III. Прогнозирование операций с недвижимостью.
Проектирование операций с земельными участками
Изменения, происходящие в различных сферах жизни общества, о чем упоминалось ранее, значительно влияют на развитие рынка недвижимости, то есть и на развитие рынка земельных участков. В связи с этим появляется необходимость проектирования на основе полученных и проанализированных данных операций с земельными участками. При анализе этих операций выявляются основные тенденции, которые уже достаточно сформировались, и новые тенденции, которые только появляются.
Страницы: 1, 2, 3, 4, 5, 6
