В составе сравнительного подхода  при оценке недвижимости обычно применяют:

ü      метод рынка капитала

ü      метод сделок

ü      метод отраслевых коэффициентов

В составе затратного подхода  при оценке объектов недвижимости обычно применяют:

ü      метод чистых активов

ü      метод ликвидационной стоимости

  Метод капитализации доходов используется, если:

v            потоки доходов стабильны длительный период времени, представляют собой значительную положительную величину;

v            потоки доходов возрастают устойчивыми, умеренными темпами

Результат, полученный данным методом, состоит из стоимости зданий, сооружений и из стоимости земельного участка, т.е. является стоимостью всего объекта недвижимости.

Базовая формула расчета имеет следующий вид:

                                    или    

где С – стоимость объекта недвижимости (ден. ед.);

RK  - Коэффициент капитализации (%)

Таким образом, метод капитализации доходов представляет собой определение стоимости недвижимости через перевод годового (или среднегодового) чистого операционного дохода (ЧОД) в текущую стоимость.

При применении данного метода необходимо учитывать следующие ограничивающие условия:

q       нестабильность потоков доходов;

q       если недвижимость находится в стадии реконструкции или незавершенного строительства.

    Основные проблемы данного метода.

1. Метод не рекомендуется использовать, когда объект недвижимости требует значительной реконструкции или же находится в состоянии незавершенного строительства, т. е в ближайшем будущем, не представляется возможным выход на уровень стабильных доходов.
2. В Российских условиях основная проблема, с которой сталкивается оценщик, - «информационная непрозрачность» рынка недвижимости, прежде всего отсутствие информации по реальным сделкам продажи и аренды объектов недвижимости, эксплуатационным расходам, отсутствие статистической информации по коэффициенту загрузки на каждом сегменте рынка в различных регионах. В результате расчет ЧОД и ставки капитализации становится очень сложной задачей.

Основные этапы процедуры оценки методом капитализации:

1)      Определение ожидаемого годового (или среднегодового) дохода, в качестве дохода, генерируемого объектом недвижимости при его наилучшем и наиболее эффективном использовании;

2)      Расчет ставки капитализации;

3)      Определение стоимости объекта недвижимости на основе ЧОД и коэффициента капитализации путем деления ЧОД на коэффициент капитализации.

Расчет ожидаемого ЧОД.

Оценщик недвижимости работает со следующими уровнями дохода:

§         ПВД – потенциальный валовой доход;

§         ДВД – действительный валовой доход;

§         ЧОД – чистый операционный доход;

§         ДП – денежные поступления до уплаты налогов.

Потенциальный валовой доход (ПВД) – доход, который можно получить от недвижимости при стопроцентном ее использовании без учета всех потерь и расходов. ПВД зависит от площади оцениваемого объекта и установленной арендной ставки. рассчитывается по формуле:

                                    ПВД = S x C­а;

где  S – площадь, сдаваемая в аренду, кв. метр.

C­а   - арендная ставка за один кв. метр.

Величина арендной ставки, как правило, зависит от местоположения объекта, его физического состояния, наличия коммуникаций, срока аренды и т.д.

Арендные ставки бывают:

• контрактными ( определяемыми договором об аренде);
• рыночными (типичными для данного сегмента рынка в данном регионе).

Рыночная арендная ставка[8] представляет собой ставку, преобладающую на рынке аналогичных объектов недвижимости, то есть является наиболее вероятной величиной арендной платы, за которую типичный арендодатель согласился бы сдать, а типичный арендатор согласился бы взять это имущество в аренду, что представляет собой гипотетическую сделку. Рыночная арендная ставка используется при оценке полного права собственности, когда, по существу, недвижимостью владеет, распоряжается и пользуется сам собственник (каков был бы поток доходов, если бы недвижимость была бы сдана в аренду).

Контрактная арендная ставка используется для оценки частичных имущественных прав арендодателя. В этом случае оценщику целесообразно проанализировать арендное соглашение с точки зрения условий их заключения. Все арендные договора делятся на три большие группы:

·        с фиксированной арендной ставкой (используются в условиях экономической стабильности);

·        с переменной арендной ставкой ( пересмотр арендных ставок в течение срока договора производится, как правило, в условиях инфляции);

·        с процентной ставкой (когда к фиксированной величине арендных платежей добавляется процент от дохода, получаемого арендатором в результате использования арендованного имущества).

Действительный валовой доход (ДВД) – это потенциальный валовой доход за вычетом потерь от недоиспользования площадей и при сборе арендной платы с добавлением прочих доходов от нормального рыночного использования объекта недвижимости:

                        ДВД = ПВД – Потери + Прочие доходы[9].

Обычно эти потери выражают в процентах по отношению к потенциальному валовому доходу. Потери рассчитываются по ставке, определяемой для типичного уровня управления на данном рынке, т.е. за основу берется рыночный показатель. Но это возможно только в условиях наличия значительной информационной базы по сопоставимым объектам. В отсутствии такой для определения коэффициента недозагрузки (недоиспользования) оценщик, прежде всего, анализирует ретроспективную и текущую информацию по оцениваемому объекту. т. е. существующие арендные договора по срокам действия, частоту их перезаключения, величину периодов между окончанием действия одного арендного договора и заключением следующего (период, в течение которого единицы объекта недвижимости свободны) и на этой основе рассчитывает коэффициент недоиспользования (Кнд):

                                  Кнд =  Дп х  Тс / Na   ;

где  Дп – доля единиц объекта недвижимости, в котором в течение года перезаключаются договора;

       Тс – средний период в течение которого единица объекта недвижимости свободна;

         Nа – число арендных периодов в году.

Коэффициент загрузки 

Кзагрузки  = 1 – Кнд ,  желательно поддерживать на высоком уровне, так как значительная часть операционных расходов является постоянной и не практически не зависит от уровня загрузки.

Коэффициент потерь при сборе платежей:

                                       Потери при сборе арендных платежей (ПА)

                          Кп =   ------------------------------------------------  ;

                                                             ПВД

Опираясь на ретроспективную и текущую информацию, оценщик может рассчитать коэффициент недоиспользования и потерь при сборе арендных платежей с последующей корректировкой для прогнозирования величины ДВД:

                                         Па + Пнд

                       Кндп = --------------------    ;

                                            ПВД

где   Кнд – коэффициент недоиспользования и потерь при сборе арендных платежей;

        Па – потери при сборе арендной платы;

        Пнд – потери от недоиспользования площадей;

Чистый операционный доход (ЧОД) – действительный валовой доход за минусом операционных расходов (ОР) за год (за исключением амортизационных отчислений).

                               ЧОД = ДВД – ОР    ;

Операционные расходы, это расходы, необходимые для нормального функционирования объекта недвижимости и воспроизводства действительного валового дохода.[10]

Операционные расходы подразделяются на:

Ø      условно-постоянные (не зависимые от степени загрузки)

-            налог на имущество;

-            страховые взносы (платежи по страхованию имущества);

-            заработная плата обслуживающего персонала и налоги на нее.

Ø      условно-переменные расходы (зависимые от эксплуатационной загрузки недвижимости)

-            коммунальные;

-            на содержание территории;

-            на текущие ремонтные работы;

-            заработная плата обслуживающего персонала;

-            налоги на заработную плату;

-            расходы по обеспечению безопасности;

-            расходы на управление ( обычно в процентах от ДВД)

Ø      расходы на замещение (расходы на периодическую замену быстроизнашиваемых улучшений)

-            кровля

-            покрытие пола

-            санитарно-техническое оборудование

-            электроарматура и т.п.

Расчет коэффициента капитализации.

Существует несколько методов определения коэффициента капитализации:

-            с учетом возмещения капитальных затрат (с корректировкой на изменение стоимости актива);

-            метод связанных инвестиций (техника инвестиционной группы);

-            метод прямой капитализации.

Определение коэффициента капитализации с учетом возмещения капитальных затрат:

Коэффициент капитализации состоит из двух частей:

1)      Ставки доходности инвестиций (капитала), являющейся компенсацией, которая должна быть выплачена инвестору за использование денежных средств с учетом риска и других факторов, связанных с конкретными инвестициями;

2)      Нормы возврата капитала, то есть погашения суммы первоначальных вложений. Этот элемент применяется только к изнашиваемой части активов.

Ставка дохода на капитал строится методом кумулятивного построения:

    Безрисковая ставка дохода + премии за риск + вложения в недвижимость + премии за низкую ликвидность недвижимости + премии за инвестиционный менеджмент.

Безрисковая ставка доходности -  ставка процента в высоколиквидные активы, т.е. это ставка, которая отражает фактические рыночные возможности вложения денежных средств фирм и частных лиц без какого то бы ни было риска невозврата.

Безрисковая ставка используется в качестве базовой, к которой добавляются остальные составляющие.  По западной методике она принимается как ставка доходности по долгосрочным (20лет) правительственным облигациям на мировом рынке (США, Германия, Япония и .т.д.). К ней необходимо добавить компенсацию за риск инвестирования в Россию (страновой риск).

Сейчас в качестве безрисковой ставки чаще применяется доходность по ОФЗ, ВЭБ.

Страновые поправки, как правило, рассчитывают рейтинговые агентства, но может рассчитать и оценщик самостоятельно (при этом наблюдается высокая степень субъективизма).

Безрисковые ставки без учета инфляции называются номинальными, а с учетом инфляции – реальными. Зависимость между реальными и номинальными безрисковыми ставками вывел американский экономист и математик И.Фишер в 30-х годах ХХ века.:

                           Rн = Rр + Jинф.   +    Rр х Jинф  ;

                                                          Rн   -  Jинф

                               Rр = ----------------    ;

                                                       1  +     Jинф

    где:    Jинф   - индекс инфляции (годовой темп инфляции);

               Rр  - реальная ставка;

                Rн – номинальная ставка.

При расчете валютной безрисковой ставки целесообразно проводить корректировку с помощью формулы Фишера с учетом долларовой инфляции, при определении рублевой безрисковой ставки – индекса рублевой инфляции.

При использовании номинальных потоков доходов коэфф. капитализации и его составные части должны быть рассчитаны в номинальном выражении, а при реальных потоках доходов – в реальном выражении. Для преобразования номинальных потоков доходов в реальные необходимо номинальную величину разделить на соответствующий индекс цен, т.е. отношение величины индекса цен за тот год, в котором ожидаются денежные потоки, к индексу цен базового периода.

 Метод дисконтирования денежных потоков.

Метод дисконтирования денежных потоков является новым, ранее редко применявшимся методом в экономических расчетах. Кратко суть его можно изложить так:

Срочный текущий сберегательный депозит, процентный доход по которому регулярно начисляется по определенной ставке (называемой ставкой дисконтирования) и остается на счете после его зачисления, описывается зависимостью:

;              откуда            ;

где:    n – число рассматриваемых периодов начисления процентов;

          i- ставка дисконтирования (величина начисляемых процентов)

          M­0  -  начальная сумма вкладываемого капитала  = PV – текущий
денежный поток;

          Mn – сумма получаемого вклада в конце n-периода
                    с учетом начисленных процентов   = CF  - денежный поток
                                                                                             на конец n-периода;

           - коэффициент, называемый ставкой дисконтирования.

Тогда формула примет вид:

                  Формула 2

Произведем математические преобразования:

Умножим правую и левую часть уравнения на (1+ i )

                                        Формула 3

Теперь из формулы 2 вычтем формулу 3, получим:

или

                           - формула (4)    стоимости единичного аннуитета

Если рассмотреть формулу внимательно и предположить, что число периодов n будет увеличиваться до бесконечности, формула примет вид:

т.е формула принимает вид стоимости денежного потока, выраженного через чистый операционный доход и ставку капитализации:

= ,   где  r – ставка капитализации.

Формула (4) определяет логическую связь между ставкой капитализации и ставкой дисконтирования, т.е. в методе капитализации доходов период времени выплат не определен, а при дисконтировании определен. 
Формула исчисления стоимости денежного дохода через ЧОД и ставку капитализации является частным случаем более общей формулы исчисления денежного потока через ставку дисконтирования

   Метод парных сравнений.

Метод парных сравнений применяется в рамках сравнительного подхода, как производная метода прямого сравнения продаж. Методика, разработанная И.В. Ермолкиным, позволяет получить достаточно точные результаты даже при отсутствии близких по своим характеристикам аналогов оцениваемого объекта.

Этапы расчета.

1.        Подобрать не менее трех аналогов оцениваемого объекта.

2.        Определить количество элементов (параметров) сравнения (от 6 до10шт.)[11].

3.        Составить таблицу параметров парных сравнений (матрицы). По каждому элементу сравнения создать отдельную таблицу.

4.        Определить шкалу качественных оценок для матрицы.

5.        Рассчитать вес индекса важности по каждой строке матрицы[12], перемножив показатели индексов важности по каждой строке матрицы и вычислив из полученного произведения корень в степени n, где n – количество сравниваемых объектов, включая сам объект оценки:

 ;    

6.        Полученные веса индексов важности нормировать, рассчитав результат нормированного отключения каждого приоритета.

;    

где Wj – вес индексов важности i –ой строки матрицы ;

        - величина нормированного отключения i –го приоритета.

7.        Рассчитать приведенное нормированное отключение каждого объекта (это ничто иное, как среднее арифметическое весов индекса важности):

 ; 

где k – количество параметров сравнения.

8.        Вычислить стоимость оцениваемого объекта:

где   -  без нулевого (без объекта оценки)

 - стоимость  i –го объекта-аналога ;   

n  - число объектов для сравнения, включая оцениваемый объект

9.        Произвести проверку результатов расчета расчетом индекса согласованности. Если индекс согласованности не превышает 0,1, значит матрица построена правильно.

Страницы: 1, 2, 3, 4, 5, 6, 7, 8, 9, 10, 11, 12, 13