|
В соответствии с вариантом ННП находится в средней отдаленности от центра города и занимает площадь 190 кв. метров в связи с этим мной выбрано задание склада. Склады по своей сущности занимают не маловажное значение в предпринимательской деятельности любой величины.
Определение стоимости нежилого помещения различными
подходами к оценке недвижимости
Традиционно для определения оценочной стоимости объекта недвижимости используют три подхода к оценке: сравнительный метод, затратный метод, доходный метод.
В результате применения этих подходов к оценке недвижимости определяются три различные величины оценочной стоимости одного и того же объекта, на основании которых в дальнейшем формируется итоговая величина стоимости недвижимости.
Использование сравнительного подхода в процессе оценки объекта недвижимости
Основополагающим принципом сравнительного подхода к оценке недвижимости является принцип замещения, основанный на том, что при наличии на рынке нескольких аналогичных объектов рациональный инвестор не заплатит больше той суммы, в которую обойдется приобретение недвижимости эквивалентной полезности.
Данный метод оценки недвижимости заключается в определении стоимости помещения на основе сравнительного анализа имеющихся рыночных данных о недавних продажах аналогичных (сопоставимых с оцениваемым помещением) объектов. При этом выявляются различия между сравниваемыми объектами, связанные с их индивидуальными особенностями каждого аналога, и по всем рассматриваемым элементам сравнения (различиям) качественным и количественным определяются соответствующие корректировки. Поправки применяются с целью определения вероятной цены продажи аналога, обладающего теми же характеристиками, что и оцениваемый объект, т.е. применение корректировок позволяет сгладить различия между оцениваемым объектом недвижимости и сопоставимыми аналогами.
В таблице 2 приведена информация по рынку о недавно проданных объектах недвижимости, сопоставимых с оцениваемым нежилым помещением.
Таблица 2 – Данные о продажах нежилых помещений
Аналоги
Местоположение
Площадь, м2
Материал стен
Состояние
Помещения
Стоимость оборудования, тыс. тенге
А1
с/о
199
к
Ср
35
А2
с/о
187
к
Пл
22
A3
с/о
185
п
Ср
18
А4
О
194
п
Ср
25
А5
О
188
к
Пл
0
А6
О
198
к
Ср
15
А7
Ц
184
к
Ср
23
А8
Ц
197
к
Пл
0
А9
Ц
185
п
Ср
30
На основе сравнительного анализа сопоставимых объектов получим скорректированные цены продажи, то есть девять вариантов оценочной стоимости рассматриваемого нежилого помещения.
Результаты проведения корректировочных расчетов отображены в таблице 3.
Таблица 3 - Корректировка цен сопоставимых нежилых помещений
Объект сравнения
Местоположение
Площадь, м2
Материал стен
Состояние помещения
Стоимость оборудования, тыс.тенге
Цена продажи*, тыс.тенге
Цкх**, тыс. тенге
Поправка в долях
Итоговая скорректированная цена, тыс.тенге
по местоположению
по материалу стен
по состоянию помещения
1
2
3
4
5
6
7
8
9
10
11
12
ОЦ
с/о
190
к
пл
0
-
-
-
-
-
-
А1
с/о
199
к
Ср
35
615
553,77
0,85
1,09
1,12
574,63
А2
с/о
187
к
Пл
22
520
505,99
0,85
1,09
1,12
525,05
A3
с/о
185
п
Ср
18
545
541,24
0,85
1,09
1,12
561,64
А4
О
194
п
Ср
25
465
430,93
0,72
1,09
1,12
378,78
А5
О
188
к
Пл
0
443
447,71
0,72
1,09
1,12
393,53
А6
О
198
к
Ср
15
530
494,19
0,72
1,09
1,12
434,38
А7
Ц
184
к
Ср
23
655
652,61
0,9
1,09
1,12
717,03
А8
Ц
197
к
Пл
0
580
559,39
0,9
1,09
1,12
614,61
Страницы: 1, 2
При использовании материалов активная ссылка на источник обязательна.