Рефераты. Оценка недвижимости






А9

Ц

185

п

Ср

30

605

590,54

0,9

1,09

1,12

648,84


1 *Цены продаж нежилых помещений, сопоставимых с оцениваемым объектом недвижимости, представлены в Приложении Б в соответствии с номером варианта.

2 **Цкх - цена продажи аналога, приведенная к оцениваемому объекту по количественным характеристикам (по площади и стоимости оборудования).

                                            (2)

где Цкхi - пена продажи i-го аналога, приведенная к оцениваемому объекту по количественным характеристикам (по площади и стоимости оборудования), тыс. тенге;

Pi – цена продажи i-го аналога, тыс. тенге;

Cобi – стоимость оборудования i-го аналога, тыс. тенге;

Sпi – площадь i-го аналога, м2.


Цкх1=

615 - 35

*190

 =

553,77

199






Цкх2=

520 - 22

*190

 =

505,99

187






Цкх3=

545 - 18

*190

 =

541,24

185






Цкх4=

465 - 25

*190

 =

430,93

194






Цкх5=

443 - 0

*190

 =

447,71

188






Цкх6=

530 - 15

*190

 =

494,19

198






Цкх7=

655 - 23

*190

 =

652,61

184






Цкх8=

580 - 0

*190

 =

559,39

197






Цкх9=

605 - 30

*190

 =

590,54

185

Практика применения сравнительного метода оценки недвижимости показывает, что различия в ценах сопоставимых нежилых помещений за счет местоположения составляют:

-  между расположенными в отдаленном районе и районе средней отдаленности – 15%;

-  между расположенными в центре города и районе средней отдаленности – 10%.

Для определения поправок по другим параметрам (материалу стен и состоянию помещения) в данной контрольной работе применен метод сопоставимых пар.

Поправка в долях по материалу стен получена следующим образом:


Для района с/о:

 

553,77

 =

1,02

541,24

Для района о:

 

494,19

 =

1,15

430,93


Для центра:

 

652,61

 =

1,11

590,54

Общая поправка по городу определена как средняя арифметическая величина по всем районам:


 

1,02+1,15+1,11

 =

1,09

3

Поправка в долях по состоянию помещения получена следующим образом:


Для района с/о:

 

553,77

 =

1,09

505,99

Для района о:

 

494,19

 =

1,1

447,71

Для центра:

 

652,61

 =

1,17

559,39


Общая поправка по городу определена как средняя арифметическая величина по всем районам:


 

1,09+1,1+1,17

 =

1,12

3

В таблицу 3 занесены итоговые величины корректирующих коэффициентов.

Итоговая скорректированная цена i-го аналога (гр.12, табл.3) определяются как произведение величины цены продажи i-го аналога, скорректированной по количественным характеристиками (Цкхi) и общих поправок по местоположению, материалу стен и состоянию помещения.

 Итоговая скорректированная цена 1-го аналога:

                                553,77*0,85*1,09*1,12=574,63

цена 2-го аналога: 505,99*0,85*1,09*1,12=525,05

цена 3-го аналога: 541,24*0,85*1,09*1,12=561,64

цена 4-го аналога: 430,93*0,72*1,09*1,12=378,78

цена 5-го аналога: 447,71*0,72*1,09*1,12=393,53

цена 6-го аналога: 494,19*0,72*1,09*1,12=434,38

цена 7-го аналога: 652,61*0,9*1,09*1,12=717,03

цена 8-го аналога: 559,39*0,9*1,09*1,12=614,61

цена 9-го аналога: 590,54*0,9*1,09*1,12=648,84   

Теперь проводим согласование полученных итоговых скорректированных цен аналогов с целью исключения случайных величин. Согласование - это не усреднение полученных промежуточных результатов, а процесс взвешивания и сравнения показателей в соответствии с их характеристиками.

Для получения результата оценки на основе сравнительного метода оценки недвижимости (Ссмо) согласование скорректированных цен аналогов проводим в соответствии с имеющимися отличиями сопоставимых объектов от оцениваемого нежилого помещения. Для согласования данных используваныся статистические методы, экспертные оценки и математические методы в комплексе с мнением оценщика.

Суждение о стоимости объекта недвижимости на основе сравнительного анализа продаж можно принять в результате анализа четырех показателей:

-  среднеарифметического значения скорректированных цен сопоставимых продаж;

-  модального значения;

-  медианного значения;

-  скорректированной цены самого похожего на оцениваемый объект аналога.

 Чтобы избежать искажения расчетных данных проверим полученный ряд значений (итоговых скорректированных цен) на устойчивость. Для этого используется показатель коэффициента разбросанности ряда (kр):

                                               (3)

где аmax – максимальное значение ряда полученных итоговых скорректированных цен.

аmin – минимальное значение ряда полученных итоговых скорректированных цен;


При проверке ряда полученных итоговых скорректированных цен продаж необходимо ряда проверяемых значений проранжировать и учесть, что:

-  если kр ≤ 1,3, это означает что все полученные значения достоверны и могут участвовать в определении среднего значения скорректированной цены продажи;

-  если 1,3 ≤ kр ≤ 2, то проверку и очистку ряда значений стоимости необходимо проводить по методу определения крайних (граничных) значений по формулам:

                        (4)

                        (5)

где аmax – наибольшая величина в ряду значений итоговых скорректированных цен сопоставимых объектов;

аmin – наименьшая величина в ряду значений итоговых скорректированных цен сопоставимых объектов;

lim аmax, lim amin – расчетные предельные максимальное и минимальное значение стоимости сопоставимых объектов недвижимости;

åаi – сумма всех значений ряда итоговых скорректированных цен сопоставимых объектов недвижимости;

n – количество значений в ряду полученных цен аналогов;

k – коэффициент, зависящий от количества значений в проверяемом ряду (для числа значений от 7 до 8 принимается равным 1,1);

аn-1 – предпоследнее значение ранжированного ряда полученных итоговых скорректированных цен аналогов;

а2 – второе значение ранжированного ряда полученных итоговых скорректированных цен аналогов.


Kр=

717,03

 =

1,89

378,78


a max ≤ lim a max =

4848.50-717.03

+1.1*(614.61+378.78)

 =

1609.159

 

9-1

a min ≤ lim a min=

4848.50-378.78

-1.2*(717.03-525.05)

 =

387.537

 

9-1


Условие выполняется, поэтому все значения полученных итоговых скорректированных цен аналогов могут быть приняты для определения среднего значения оценочной стоимости объекта недвижимости.

Ср.цена=

574,63+525,05+561,64+378,78+393,53+434+717,03+614,61+648,84

 =

538,72

9

 

Местоположение в значительной мере определяет величину эксплутационных затрат, особенно транспортных, часто выступает необходимым элементом технологии, наконец элементом удобства для покупателей. Поэтому местоположение значительно влияет на стоимость недвижимости, так же немаловажное значение имеет состояние объекта.


Определение стоимости объекта недвижимости затратным методом оценки недвижимости

 

В основе затратного подхода лежит принцип замещения, который гласит: типичный покупатель не заплатит за готовый объект больше, чем за создание объекта анало­гичной полезности.

Затратный подход основан на определении стоимости объекта недвижимости исходя из стоимости земельного участка, на котором он расположен, и затрат на возведение имеющихся на нем улучшений за вычетом накопленного износа. При расчете затрат на воз­можное новое строительство объекта оценки учи­тываются затраты инвестора, а не подрядчика.

Для расчета оценочной стоимости объекта недвижимости использована формула (7):

                                          (7)

где СЗП - стоимость объекта недвижимости, определенная затратным подходом, тыс. тенге;

Сз - стоимость земли, тыс.тенге;

Снс - стоимость нового строительства улучшений, тыс. тенге;

И - накопленный строением износ, тыс. тенге.

Стоимость участка земли определяется по формуле:

                                                 (8)

где Sз - площадь земельного участка, м2;

Pз - цена земли за 1м2, тыс. тенге.

Площадь земельного участка определена схематично с добавлением по 2 метра от кромки здания по периметру. Цена земли в контрольной работе принимается равной 146 тенге за 1м2.

Sз = 12 * 21 =252 м2

Сз = 252 м2 * 0,146 тыс.тг. = 36,792 тыс.тг.

Накопленный оцениваемым объектом износ складывается из величины физического, внешнего и функционального износов и определяется по формуле:

                                          (9)

где Иф- физический износ нежилого помещения, тыс. тенге;

      Ифн - функциональный износ нежилого помещения, тыс. тенге;

      Ив- внешний износ нежилого помещения, тыс. тенге.

При определении стоимости нового строительства улучшений (восстановительной стоимости или стоимости замещения) следует учитывать затраты инвестора, а не подрядчика. При этом средняя величина предпринимательской прибыли подрядчика принимается равной 30 %. Строительные затраты на возведение аналогичных оцениваемому объекту нежилых помещений составляют - 3256 тенге/м2

Снс = 190 м2 * 3,256 тыс.тг/м2 = 618,64 тыс.тг

Данные о физическом износе представлены в таблице 4.


Таблица 4 – Информация о физическом износе конструктивных элементов здания


Конструктивные элементы здания

Удельный вес, %

Износ,  %

1

2

3

Фундамент

7

6

Стены и перегородки

26

9

Перекрытия

12

5

Кровля

5

10

Полы

9

12

Проемы

11

10

Отделочные работы

7

8

Инженерное оборудование

15

9

Прочие работы

8

6

ИТОГО:

100

-


Разбивка здания по элементам осуществлена в соответствии со Сборником 32 Укрупненных показателей восстановительной стоимости зданий.

Таблица 5 - Расчет физического износа оцениваемого нежилого помещения


Конструктивные элементы здания

Удельный вес, %

Снс, тыс. тг.  

Износ,  %

износ, тыс.тг

Фундамент

7

43,30

6

2,60

Стены и перегородки

26

160,85

9

14,48

Перекрытия

12

74,24

5

3,71

Кровля

5

30,93

10

3,09

Полы

9

55,68

12

6,68

Проемы

11

68,05

10

6,81

Отделочные работы

7

43,30

8

3,46

Инженерное оборудование

15

92,80

9

8,35

Прочие работы

8

49,49

6

2,97

ИТОГО:

100

618,64

-

52,15


Таким образом, проведя все необходимые предварительные расчеты по определению стоимости земельного участка, стоимости замещения оцениваемого объекта недвижимости и величины накопленного им износа, можно рассчитать оценочную стоимость данного нежилого помещения затратным подходом.

И = Иф + Ифн + Ив

 

И = 52,15 + 0 + 0 = 52,15 тыс.тг

 

Сзп = 36,792 тыс.тг. + 618,64 тыс.тг - 52,15 тыс.тг = 603,282 тыс.тг

 

Затратный подход в оценке недвижимости не отражает рыночную стоимость, т.к. затраты инвестора не всегда создают рыночную стоимость из-за разницы в издержках на воссоздание сопоставимых объектов, и, напротив создаваемая стоимость не всегда бывает адекватной понесенным затратам.  


Применение доходного метода определения стоимости нежилого

помещения

 

Доходный подход основан на том, что стоимость недвижимости, в которую вложен капитал, долж­на соответствовать текущей оценке качества и количества дохода, который эта недвижимость способна принести. Таким образом, доходный подход заключается в преобразовании ожидаемых выгод, которые может принести использование и (или) последующая продажа объекта недвижимости с учетом риска, в текущую стоимость недвижимости.

Основной предпосылкой расчета стоимости не­движимости на основе данного подхода считается ее сдача в аренду. Для преобразования будущих доходов от недвижимости в текущую стоимость осуществляется капитализация дохода.

Капитализация дохода – это процесс, определя­ющий взаимосвязь будущего дохода и текущей стоимости оцениваемого объекта и представляет собой норму дохода инвестора от использования недвижимости на единицу вложенных им средств в данный объект недвижимости.

Определение стоимости оцениваемого помещения осуществляется по формуле:

                                                (10)

где Сдп - стоимость оцениваемого объекта недвижимости, рассчитанная путем применением доходного подхода, тыс. тенге;

NOIнп - чистый операционный доход от оцениваемого нежилого помещения за год, тыс. тенге:

TCRнп - общая норма (коэффициент) капитализации.

Для определения NOIнп следует рассчитать потенциальный и эффективный валовые доходы от оцениваемого объекта недвижимости.

Потенциальный валовой доход (FCFнп) - это сумма всех ожидаемых поступлений от использования оцениваемого объекта недвижимости. В контрольной работе необходимо определить годовой FCFнп по формуле:

                                           (11)

где r - очищенная ставка аренды в месяц за оцениваемое нежилое помещение, тенге/м2;

t - количество месяцев в периоде, за который определяется потенциальный валовой доход.

Эффективный валовой доход (ECFнп) - это потенциальный валовой доход уменьшенный на величину потерь от недозагрузки объекта и недосбора денежных средств в иде арендной платы. Расчет ECFнп для сдаваемых в аренду объектов выполняется по формуле:

                                      (12)

где L1 - убытки от недозагруженности помещений, тыс.тенге;

L2 - убытки от недосбора арендной платы и смены арендаторов, тыс. тенге.

В контрольной работе убытки от недозагруженности помещений (L1) составляют 1% от FCFнп, а убытки от недосбора арендной платы и смены арендаторов (L2) составляют 3% от FCFнп.

Чистый операционный доход (NOIнп) представляет собой рассчитанную устойчивую величину ожидаемого чистого годового дохода, полученного от оцениваемого имущества после покрытия всех эксплуатационных расходов и резервов.  Данный показатель определяется по формуле:

                                       (13)   

где E - расходы, связанные с содержанием и эксплуатацией оцениваемого объекта, тыс. тенге.

Расходы арендодателя по содержанию и эксплуатации объекта недвижимости включают:

-       расходы по управлению - 12% от ECFнп;

-       расходы по налогу на имущество - 1% в год от остаточной стоимости (согласно Налоговому Кодексу РК);

-       расходы по страхованию - 0,1 % от стоимости нового строительства;

-       расходы по земельному налогу в год:

    а) на земли г. Усть-Каменогорска, занятые нежилыми строениями и сооружениями – 9,65 тенге./м2

    б) на земли г. Усть-Каменогорска, занятые жилищным фондом, включая строения и сооружения при нем - 0,58 тенге/м2.

Студент должен самостоятельно выбрать величину земельного налога в соответствии с выбранным месторасположением оцениваемого объекта недвижимости. Ставки налога на земли других районов (областей) принимаются в соответствии с налоговым законодательством Республики Казахстан (см. Кодекс РК "О налогах и других обязательных платежах в бюджет" (Налоговый Кодекс).

Поэтапный расчет чистого операционного дохода (NOIнп) за год нужно представить в таблице 6.

Для определения общей нормы (коэффициента) капитализации оцениваемого нежилого помещения необходимо рассчитать коэффициенты капитализации для объектов недвижимости, сопоставимых с оцениваемым,  по следующей формуле:

                                               (14)

где NOIi – годовой чистый операционный доход i-го нежилого помещения, сопоставимого с оцениваемым объектом (Приложение В, в соответствие с вариантом), тыс. тенге;

Pi - цена продажи i-го нежилого помещения, сопоставимого с оцениваемым объектом (Приложение № Б), тыс. тенге

Расчет коэффициентов капитализации по аналогам оцениваемого объекта недвижимости проводится в таблице 7.

Таблица 6 - Определение годового чистого операционного дохода оцениваемого нежилого помещения (пример)


Показатели

Ед. изм.

Количе­ство

1

2

3

Очищенная арендная ставка в месяц за м2 (r)

тенге/м2

27

Площадь оцениваемого помещения (Sнп)

м2

20

Потенциальный валовой доход за год (FCFнп)

тыс.тенге

6,48

Убытки от недозагрузки помещений, смены арендаторов и недосбора арендной платы

тыс. тенге

0,26

 

Эффективный валовой доход за год (EFCнп)

тыс. тенге

6,22

Общие расходы арендодателя (E),

в том числе:

тыс. тенге

1,63

Расходы по управлению

тыс. тенге

0,75

Расходы по налогу на имущество

тыс. тенге

0,78

Расходы по страхованию имущества

тыс. тенге

0,08

Расходы по земельному налогу

тыс. тенге

0,02

Чистый операционный доход (NOIнп)

тыс. тенге

4,59


Таблица 7 – Коэффициенты капитализации объектов, сопоставимых с оцениваемым помещением


Аналоги

Чистый операционный доход аналога (NOIi), тыс. тенге

Цена продажи аналога (Pi),        тыс. тенге

Коэффициент капитализации аналога (CRi), %

А1

22,15

250

8,86

А2

24,02

225

10,68


Средняя норма (коэффициент) капитализации по рынку недвижимости в целом определяется как среднее арифметическое значение коэффициентов капитализации аналогов, сопоставимых с оцениваемым нежилым помещением.

Таким образом, на основе произведенных расчетов чистого операционного дохода и общей нормы капитализации для оцениваемого нежилого помещения определяется искомая величина стоимости данного объекта недвижимости доходным методом.

В заключении данного раздела необходимо сделать краткие выводы к произведенным расчетам и проанализировать доходы от использования оцениваемого объекта недвижимости и расходы связанные с его эксплуатацией, дать заключение относительно его доходности, а также представить необходимые пояснения к величине оценочной стоимости рассматриваемого помещения, определенной доходным методом.



Страницы: 1, 2



2012 © Все права защищены
При использовании материалов активная ссылка на источник обязательна.