Фестивальный центр (Festival Center) - в данном торговом центре якорем являются развлекательные комплексы и рестораны, сопутствующими - магазины одежды и обуви, подарков и прочие. Типичным представителем данного типа является торговый центр "Охотный ряд".
Пауэр центр (Power Center) - в данном торговом центре якорем являются крупные магазины товаров для дома и сада, строительно-отделочных материалов, садовый инвентарь, бытовая техника и электроника и т.д. В качестве сопутствующих арендаторов могут выступать автосервис, АЗС и другие услуги. Подобных центров в нашей стране нет.
Рис. 8. Торговый Центр «Охотный Ряд»
Торговый центр моды (Fashion Center) - в данном торговом центре якорем являются магазины одежды и обуви. Аксессуары, косметика и парфюмерия выступают в качестве сопутствующих. Типичными представителями данного типа являются торговый центр "Петровский пассаж" и "Галерея Актер".
Аутлет центр (Outlet Center) - в данном торговом центре якорем являются магазины строительно-отделочных материалов, садового инвентаря и техники, инструментов и т.д. В качестве сопутствующих арендаторов могут выступать автосервис, АЗС и другие услуги. Подобных центров в нашей стране нет.
Дискаунт-центр (Off-price Center) - в данном торговом центре якорем являются магазины-дискаунтеры продуктов питания, одежды и обуви, хозтоваров, бытовой техники и т.д. Сопутствующих арендаторов нет. Подобных центров в нашей стране нет.
Торгово-развлекательный центр (Retail-entertainment Center) - в данном торговом центре якорем являются магазины одежды и обуви, развлекательный центр и рестораны. Магазины сувениров, аксессуаров, предприятия услуг выступают в качестве сопутствующих. Типичным представителем данного типа является торговый центр "Атриум".
Торгово-общественный центр - в данном торговом центре якорем являются универмаги, детские клубы, административный комплекс, фитнес-клуб, гостиница и т.д., сопутствующими - магазины одежды и обуви, товаров для детей, подарков и прочие. Подобных центров в нашей стране нет.
Strip Commercial выражается в виде Strip Center и Convenience Center (Центр товаров первой необходимости), которые могут служить дополнением к микрорайонному или быть самостоятельными.
Стрип-центр предусматривает линейную конфигурацию и, как правило, представляет собой здание L-, П-образной формы, либо линейку магазинов, имеющих отдельный вход и являющихся независимыми. Другими словами, стрип-центр не имеет якорей и единого управления, что приводит к смешанному набору арендаторов и приводит к ситуации, когда подобный объект не попадает под определение торгового центра. Арендаторами подобных торговых центров являются магазины продуктов питания, галантереи и хозяйственные магазины, предприятия услуг и т.п.
Стрип-центры расположены, в основном, около выходов из метро, в местах интенсивных пешеходных потоков.
В настоящее время в Москве нет подобных объектов, но некоторым прообразом являются линии павильонов у метро или вдоль улиц.
Convenience Center представляет собой, как правило, магазин, принадлежащий крупной сети, и торгующий товарами первой необходимости. В большинстве случаев, когда Convenience Center не входит в состав микрорайонного торгового центра, он выступает совместно с такими предприятиями как прачечная (часто самообслуживания), магазин принадлежностей для ванны и душа и т.п.
В настоящее время в Москве нет подобных объектов.
Основные элементы любого центра могут меняться в зависимости от его торговой зоны, конкуренции, плотности и уровня доходов населения. Минимально необходимое торговому центру какого-либо типа количество населения также не может быть точно определено, поскольку оно зависит от уровня доходов, чистого дохода, конкуренции и изменения методов торговли и размеров магазинов. Очевидно, что точно определить размер центра также нельзя. Характеристики торговой зоны (количество домов, уровень доходов, существующие предприятия розничной торговли) более важны при определении минимально-необходимого количества покупателей, чем любые стандартные сведения о населении.
Следует отметить, что сочетание арендаторов и характеристики ведущего арендатора важнее для определения типа торгового центра, чем площадь строения, участка и количества населения.
Якорь - крупное торговое предприятие (оператор) с известной торговой маркой, находящее на территории торгового центра на правах арендатора или имеющее в собственности торговые помещения (здания), привлекающее в торговый центр большое количество посетителей (покупателей).
Применительно к Российской практике якорем может называться торговое предприятие, занимающее от 1.500 кв. м. торговой площади. Предприятия, занимающие меньшую площадь, но выполняющие те же функции могут именоваться мини-якорями.
В отдельных случаях функции якоря могут выполнять и другие предприятия или их комплексы (фуд-корты, кинотеатры и т.д.), а также не коммерческие объекты (например, памятники архитектуры, центральные площади и т.п.), притягивающие большое количество посетителей.
Важно понимать, что якоря, как правило, имеющие льготные условия аренды, не смотря на это положительно влияют на экономику торговых центров. Генерируя потоки посетителей, они позволяют поглощать эти потоки более мелким предприятиям, значительно увеличивая их выручку от продажи товаров и услуг. Таким образом, снижение арендных ставок для якорей компенсируется их повышением для остальных предприятий. При правильном планировании "якоренные" торговые центры приносят больший арендный доход, чем центры без якорей.
2.3.3. Стадии создания Торгового Центра
Многие из указанных ниже стадий идут не последовательно, а параллельно.
I. Предварительная стадия
На предварительной стадии производятся следующие работы:
- составление предварительных концепций проекта;
- описание Проекта и подготовка презентационных материалов для возможных участников Проекта;
- составление сетевого графика работ.
II. Стадия исследования и анализа Проекта
Цель: анализ наилучшего использования.
На данной стадии проводятся исследования, на основе анализа которых производится отбор функциональных компонентов Проекта по следующим критериям:
основные:
- соотношение "доходность / риск"
дополнительные:
объем инвестирования
- условия инвестирования
- срок окупаемости
- срок развития Проекта
Данная стадия подразделяется на следующие этапы:
1 Подбор вариантов возможного использования
Подбираются варианты возможного использования объекта, для каждого из которых определяются границы зоны обслуживания (или обосновывается список и характеристики целевых групп потребителей) и набор критериев для возможных участников Проекта. Все последующие исследования и анализ осуществляются отдельно для каждого варианта возможного использования.
2 Анализ местоположения и оценка ресурсного качества участка
Подвергаются изучению характеристики, связанные с местоположением Проекта, ресурсным качеством участка, особенностями прилегающей территории и зоны обслуживания, а именно:
- размер и конфигурация участка;
- ресурсное качество участка;
- характер застройки прилегающей территории;
- функциональные зоны города;
- расположение проекта относительно центра города и главных улиц;
- крупные предприятия торговли;
- места концентрации мелких предприятий торговли (киоски, павильоны);
- предприятия общественного питания (рестораны, кафе);
- предприятия развлечений;
- рекреационные зоны;
- офисные учреждения и бизнес-центры;
- транспорт;
- парковки;
- пешеходные потоки.
В результате анализа этих характеристик по каждому варианту возможного использования рассчитываются:
- максимально-возможное количество потенциальных потребителей Проекта (рассчитывается в случаях, когда присутствует функция, нацеленная на обслуживание населения);
- агрегированный оценочный показатель Проекта.
Данный показатель позволяет судить о целесообразности размещения той или иной функциональной нагрузки в составе проекта.
3 Исследования потенциального спроса
Для наиболее полного представления о величине и структуре потенциального спроса исследуются:
- в случаях если в составе проекта предусматривается функция, нацеленная на обслуживание населения:
- население, проживающее в зоне обслуживания ;
- основные типы потребителей, существующие в зоне обслуживания;
- состав расходов различных типов потребителей;
- спрос на различные виды товаров или услуг.
- в случаях если в составе проекта не предусматривается функция, нацеленная на обслуживание населения:
- характеристики спроса целевых групп потребителей.
4 Исследования конкурентной среды
Для понимания конкурентной среды, изучению подвергаются:
- существующие конкурентные объекты и их влияние на Проект (оцениваются тип, характеристики и степень конкурентного влияния);
- уровни арендных ставок в конкурентных объектах, расположенных в зоне обслуживания Проекта или имеющих одни целевые группы потребителей.
По завершению исследований (этапы 2-4) производится анализ данных с учетом их взаимного влияния, и рассчитываются качественные и финансовые показатели по каждому варианту возможного использования. На основе этих показателей по описанным выше критериям Девелопер совместно с заказчиком / инвестором, консультантами и, возможно, прочими участниками Проекта определяет вариант наилучшего использования.
III. Стадия разработки Проекта
Цель: разработка архитектурного проекта, предпроектная проработка и определение финансовых характеристик Проекта.
На этой стадии ведутся переговоры с потенциальными инвесторами, арендаторами и прочими участниками Проекта, собираются письма о намерениях, заключаются предварительные соглашения или предварительные договоры.
Разработка проекта включает в себя следующие этапы:
1 Окончательная формулировка главной темы проекта
Описываются основные функциональные компоненты Проекта, решаются вопросы позиционирования и дальнейшей маркетинговой стратегии. (Краткий ответ на вопрос "Что представляет собой Проект и каковы его перспективы").
2 Разработка концептуального плана
На данном этапе формируются:
- функциональная композиция участка и отдельных объектов;
- схема внутренних потоков (вертикальных и горизонтальных коммуникаций);
- планировка участка;
- примерные поэтажные планы;
- основные требования и рекомендации, касающиеся архитектурных решений.
При этом, кроме функциональных компонентов принимаются во внимание следующие факторы:
- физические и прочие ограничения по размеру и форме архитектурных элементов;
- необходимое инженерное и техническое обеспечение;
- ограничения по циркуляции потоков;
- качество использования пространства;
- требования по общей комфортности Объекта и линии видимости.
3 Разработка функционального плана
На этом этапе уточняются функциональная композиция и схема внутренних потоков, разрабатывается окончательные варианты плана участка и поэтажных планов, составляется техническое задание для архитектурного проекта и для проектировщика. При этом учитываются / задаются такие особенности как достопримечательности, отделка, интерьер.
4 Разработка архитектурного проекта
Выполняется при участии лицензированной организации, выполняющей архитектурные работы.
5 Подготовка плана аренды
На этом этапе, в процессе переговоров достигаются договоренности с главными арендаторами о сроках и условиях их участия в Проекте. На основе этих договоренностей (писем или протоколов о намерениях; предварительных договоров аренды) и функционального плана разрабатывается план аренды. План аренды отражает: конфигурацию арендуемых помещений; состав и расположение будущих арендаторов; ставки аренды на арендуемые помещения; условия участия арендаторов в проекте; условия окончательной отделки помещений; форму договоров аренды.
6 Расчет финансовых потоков
Расчет финансовых потоков производится на основе плана аренды с учетом возможного изменения состава арендаторов. Расчет выполняется в трех вариантах: пессимистический, реалистический и оптимистический, - и может быть дополнен соответствующими комментариями и оценкой рисков.
7 Разработка бизнес-плана
Бизнес-план может быть разработан как SMT Developments, так и девелопером, или специализированной консультационной компанией. Его разработка основывается на проведенных на предыдущих этапах маркетинговых исследованиях, и должен включать в себя данные по:
- разработанной на предыдущих этапах концепции,
- анализу спроса и конкуренции (в т.ч. Прогнозам на среднесрочную и долгосрочную перспективу),
- архитектурным проработкам,
- плану аренды,
- участникам Проекта,
- экономике Проекта,
- оценке рисков,
- страхованию,
- юридическому обоснованию.
При этом, чем крупнее Проект и, чем известнее желаемые для Проекта инвесторы, тем выше требования к участникам Проекта, списку его арендаторов, консультационной и юридической фирмам.
В случае необходимости, на этом же этапе подбирается финансовый посредник, который, используя бизнес-план и юридическое заключение, за счет своего имени и связей осуществляет подбор инвесторов, согласование финансовой схемы и инвестиционных соглашений.
8 Составление и утверждение бюджета на IV стадию развития Проекта
IV. Стадия реализация проекта
Цель: строительство / реконструкция Объекта, подготовка и сдача его в эксплуатацию.
Данная стадия разделяется на следующие этапы:
1 Проектирование и Согласования
На этом этапе выполняется разработка проектной документации и согласования проекта в комитете по архитектуре и градостроительству, земельном комитете, СЭС, органах пожарного надзора и других.
Проектирование может выполняться как специализированными проектными бюро (институтами), так и строительными организациями.
2 Согласование условий инвестирования
Согласовываются и утверждаются условия всех инвесторов - участников Проекта: доли, порядок внесения инвестиций, права в участии и управлении, разделение доходов и т.д. В случае необходимости вносятся изменения в функциональные и финансовые характеристики проекта. Подписываются инвестиционные договоры.
3 Организация тендера на строительство
На этом этапе работы имеют следующую последовательность:
Учитываются требования всех участников Проекта. На основе этих требования разрабатываются условия строительного тендера. Подготавливается ТЗ на строительство. Анализируются сметы, предоставленные участниками тендера, производиться отбор строительной компании (компаний). Согласовываются условия финансирования и заключаются договоры на строительство.
4 Строительство
5 Регистрация прав собственности
После приемки Объекта в эксплуатацию в уполномоченном органе Минюста регистрируются долевые права собственности в соответствии с условиями инвестиционных соглашений.
6 Заключение договоров аренды
В соответствии с планом аренды производится заключение договоров аренды на оставшиеся пустующими к настоящему моменту арендные площади, по мере необходимости производится корректировка существующих договоров.
7 Формирование или подбор управляющей компании
С учетом возможных требований и пожеланий инвесторов девелопер подбирает управляющую компанию. Выбор управляющей компании может быть произведен и до начала работы с инвесторами, но в этом случае она заведомо должна отвечать их возможным (предполагаемым) требованиям.
2.3.4. Основные принципы планировки торгового центра
Нельзя сказать, что существует некая "волшебная формула", по которой можно спланировать внутреннее пространство любого торгового центра, и обеспечить ему успех. Планировка каждого центра должна быть настолько индивидуальна, насколько индивидуальные признаки проявляют его предполагаемая торговая зона, характеристики целевой группы потребителей, ближайшее окружение и т.п. Кроме того, весьма проблематично будет спланировать "идеальный торговый центр" на практике: реальные физические параметры (ограничения) участка, транспортной доступности, архитектурные, административные, финансовые и прочие ограничения, наряду с реальными возможностями и потребностями торговых операторов, действующих на определенном рынке, в каждом конкретном случае, накладывают свой отпечаток на "идеальную" картину торгового центра, созданную в голове Девелопера.
Страницы: 1, 2, 3, 4, 5, 6, 7, 8, 9, 10, 11, 12, 13, 14, 15
