Далее Представительное Собрание избирает Наблюдательный Совет из девяти человек, который, в свою очередь, избирает Председателя жилищного товарищества, его заместителя и секретаря. Ежегодная ротация Наблю­дательного Совета составляет 30%, что исключает застойные явления.

Для решения текущих вопросов Наблюдательный Совет назначает двух директоров - технического и финансового. С ними заключают контракты сро­ком на пять лет.

Структура жилищных предприятий.

В организационном плане почти все предприятия представляют собой зам­кнутую цепь, состоящую из трех необходимых звеньев:

-               отдела по содержанию жилья;

-               отдела жилищной политики;

-               бухгалтерии.

Отдел по содержанию жилья

Главной целью создания такого отдела является проведение мелких работ обслуживаемых объектов. Этим объясняется немногочисленный состав отде­ла, куда входят хаус мастера (домоуправы) с несколькими помощниками и двумя мастерами, занимающимися мелким ремонтом кровли, фасадов, подъездов и других объектов благоустройства.

Общее руководство работой отдела осуществляет главный инженер.

Функции по контролю за состоянием жилья возложены на домоуправа. Он проводит плановые техосмотры и при необходимости вызывает подряд­ные организации для проведения необходимых крупных работ. Он же прини­мает под свою ответственность качество выполненных работ.

Что же касается проведения мелких работ, то домоуправы, благодаря мини-мастерским, находящимся в обслуживаемых домах, справляются само­стоятельно: меняют вентили, прочищают засоры, меняют замки в дверях, лампочки в подъездах, проводят мелкий ремонт электрических устройств и дру­гие работы, выполнение которых с экономической точки зрения нецелесооб­разно поручать подрядным организациям.

Следует отметить доверительные отношения, складывающиеся между домоуправами и обслуживаемым населением.

Этому благоприятствует не только продуманный режим работы домоуправов, но и её оптимальный объем. Как правило, один домоуправ обслуживает около 500 квартир. Круглосуточное дежурство домоуправов позволяет жиль­цам общаться с ними не только в течение суток, но и целой недели, на которую выпадает очередь дежурства.

Формы рабочих контактов домоуправов с жильцами разнообразны:

— наибольшее распространение получили контакты по телефону. Учиты­вая тот факт, что все домоуправы оснащены сотовыми телефонами, жильцы, в любое время суток могут связаться с домоуправом по своей проблеме, где бы он не находился на момент вызова;

— хорошо зарекомендовала себя письменная форма контактов. В каждом подъезде жилого дома есть полная информация о работе жилищного хозяй­ства. Обязательно имеется почтовый ящик для предложений и замечаний жиль­цов. Такая информация ежедневно поступает в отдел предприятия и анализи­руется для принятия необходимых решений;

— незаменимым в работе домоуправов являются личные контакты с об­служиваемым населением. Именно это, в большей степени позволяет домоуправам вникать в нужды людей и оказывать им своевременную помощь.

Отдел жилищной политики

Среди разнообразных задач, стоящих перед отделом жилищной политики необходимо выделить важнейшие из них:

— реклама жилья. Понятно, что в условиях переизбытка жилищных пло­щадей реклама может сыграть и на самом деле играет большую роль в про­движении своего товара и услуг на Берлинском рынке недвижимости;

— предоставление помощи будущим арендаторам в оформлении аренды понравившейся квартиры;

— проведение работы с членами товарищества, что по форме и содержа­нию больше напоминает идеологическую работу, связанную с бережной эксп­луатацией жилья;

— работа с неплательщиками;

— помощь малообеспеченным гражданам в получении государственной помощи;

— работа с пожилыми людьми и молодежью, пожелавшими переехать на жилую площадь, обслуживаемую другим жилищным предприятием. Здесь следует особо отметить, что отдел много времени уделяет работе с населением.

Главными для отдела в этой работе являются:

— раскрытие перед жильцами преимуществ своего жилищного товари­щества по сравнению с другими. Это играет стабилизирующую роль, мини­мизируется ущерб от «бегства» жильцов;

— оказание юридической помощи (в фазе консультации) нарушителям финансовой дисциплины, которые, не догадываясь, возможно, являются «кли­ентами» служб социальной защиты.

— оказание помощи жителям в вопросах, связанных с получением от го­сударства социальной помощи, что, в результате, приводит к решению вопро­са неплатежей в пользу предприятия;

— проведение раз в год собрания жителей по избранию Правления това­рищества и принятию принципиальных решений по различным вопросам, включая вопрос о реконструкции жилого помещения. В этой работе важно убедить жителя в необходимости ее проведения, сообщить о сроках и ожида­емых результатах;

— освещение текущей работы предприятия через издание газеты с ин­формацией о планах и результатах работы предприятия;

— установка досок информации в каждом подъезде дома, на которой име­ются номера телефонов всех служб предприятия, ответственных за участки работ, и другая необходимая жильцам информация;

—   постоянное повышение квалификации и коммуникабельности своих сотрудников. Для этих целей проводятся психологические занятия, в рамках которых персонал обучают обходительно и предупредительно общаться с об­служиваемым клиентом.

Бухгалтерия

Представлена в виде:

— общей бухгалтерии;

— бухгалтерии, связанной с оплатой населением жилья и коммунальных услуг.

Оплата за услуги производится жителем 3 числа каждого наступающего месяца в течение года равными долями. В конце года производится сверка и перерасчет, если переплата, то она засчитывается в счет будущей оплаты, если задолженность, то жилец обязан ее погасить. Плату за все услуги, кроме элек­троэнергии, жители оплачивают в жилищную компанию через банки, а за элек­троэнергию оплачивают непосредственно электрической компании. Собирая платежи жилищная компания получает 3% комиссионных от собранных средств.

Оплата за содержание жилья зависит от общей площади квартиры, а за отопление, как правило, зависит на 50% от площади квартиры и 50% от пока­заний счетчиков на батареях.

Если брать отопление только по показаниям счетчиков, то одинаковые квартиры, но расположенные в разных местах (верхний или нижний этаж, се­верная сторона и др.), для поддержания одинаково комфортных условий будут потреблять разное количество тепла. Поэтому в целях справедливого распре­деления потребленного тепла и введена система дифференцированной опла­ты по двум параметрам:

— 50% тепла, потребленного всем домом, распределяется в зависимости от площади квартиры;

— 50% от количества тепла, потребленного жителем по счетчику в квар­тире.

За тепло, за горячую воду потребители платят:

— 70% по счетчику;

30% по площади из-за циркуляции воды и потерь тепла.

За холодную воду платят согласно показаниям счетчика.

Если жилец в течение двух месяцев не оплачивает стоимость жилья и коммунальных услуг, то его можно выселить в судебном порядке. Такая про­цедура может длиться около года.

В среднем общая задолженность предприятию по оплате жилищно-коммунальных услуг составляет 1 %.

В результате реконструкции домов оплата жилья повышается из-за необ­ходимости погашения кредита взятого для реконструкции, а также вследствие предоставления более качественных услуг.

Жилищные компании выполняют роль управляющих компаний, которые заключают с подрядными организациями договоры на выполнение работ.

Аварийные работы выполняются специальной фирмой, оплата которых производится ежемесячно постоянной суммой, исходя из среднестатистичес­ких данных затрат за предыдущий год. А поскольку затраты в разные годы бывают разными, то понятно, что эта величина не может быть постоянной.

Изучение зарубежного опыта управления жилым фондом, на примере Германии, показало, что полностью перенятие этого опыта невозможно по ряду причин: во-первых, частная собственность в европейских странах складывалась веками, а в России только недавно начался переход к частной собственности; во-вторых, в Германии имеется пустующее жилье (примерно 10%) и поэтому жители имеют возможность более свободно выбирать где им жить; в-третьих, большинство жителей не являются собственниками, а арендуют жилье.

Но в то же время некоторые аспекты зарубежного опыта можно применить в Российской действительности:

-                     введение конкуренции в области обслуживания жилого фонда;

-                     введение жесткого контроля за предприятиями - естественными монополистами (газ, вода, электроэнергия, и т.д.);

Глава  II. Функционирование ТСЖ в РФ и РБ

2.1 Истоки зарождения ТСЖ в России.

Экономические преобразования в России 90-х гг., приватизация недвижимости вызвали новые процессы, происходящие в жилищной сфере. Появился отсут­ствующий ранее класс собственников жилья. Во мно­гих городах и поселках собственников сейчас большин­ство в общей массе жителей. Но вместе с появлением нового класса собственников недвижимости возникла и необходимость преобразований в жилищной сфере.

Жилищная реформа, проводимая, в РФ предпола­гает, что в ближайшие годы население будет полнос­тью оплачивать содержание жилья и коммунальные услуги. За последние годы коммунальные платежи дей­ствительно выросли во много раз, а качество обслужи­вания не улучшилось. Всем известно все ухудшающее­ся состояние жилищного фонда. Люди и сами не по-хозяйски относятся к своему дому, юридически став собственниками, фактически не лелеют и не приумно­жают свою собственность.

Наиболее перспективной схемой управления мно­гоквартирными домами и регулирования правовых от­ношений между владельцами общего имущества мож­но считать товарищество собственников жилья (ТСЖ). ТСЖ позволяет объединить домовладельцев для управ­ления, эксплуатации, владения, пользования и распо­ряжения общим имуществом.

В реформе ЖКХ именно товарищество предусмат­ривалось в качестве основной организационно-право­вой формы управления жилым домом, в котором боль­шинство квартир оказалось в частной собственности.

Слабая поддержка, а подчас и противодействие ме­стной администрации; боязнь хлопот и крупных рас­ходов по регистрации кондоминиумов и товариществ собственников жилья; не информированность населе­ния, неимение наглядных положительных примеров; отсутствие профессионалов в области домовладения, всегда готовых прийти на выручку; плачевное состоя­ние дома -  все это отпугивает людей от идеи создания товарищества собственников жилья. Между тем, мы надеемся на лучшее. Ждем, что именно наш дом ста­нет объектом пристального внимания местных комму­нальных служб, и именно на него они обрушат свою любовь и заботу. А надежды так ими и остаются. Соб­ственники, по большому счету, сами должны заботить­ся о своем имуществе, лишь тогда управление жилищ­ным фондом будет эффективным. Это показывает ис­торический опыт управления в жилищной сфере, зарубежная практика, а также опыт деятельности первых отечественных товариществ собственников жилья.

Жилищная проблема возникла давно и имеет множество вариантов решения. В ситуации двадцатых, как и сегодняшней, была налицо хозяй­ственная разруха и стремление к восстановлению разрушенного. Результаты мер и мероприятий про­водимых тогда, оказались успешными и помогли восстановить и даже нарастить жилищный потенциал страны. Современные попытки пока не столь эф­фективны.

А начиналось все после голода и разрухи граж­данской войны, когда говорить о каком-либо каче­стве бытовых услуг казалось просто нелепо. Средств на строительство нового жилья не было, поэтому первоочередной задачей стало сохранение и вос­становление существующего жилья. На первый план выхолили амортизация, ремонтные работы и грамот­ная эксплуатация жилого фонда.

Домовое хозяйство «проявило» неэффективность государственного централизованного управления, при котором невозможно было учесть обстоятель­ства и потребности конкретного дома. То, что каче­ственная домовая работа есть работа штучная, на­глядно доказал краткий период военного коммуниз­ма. Изменение жилищной политики произошло в последующий период НЭПа. Несмотря на многие ограничения именно тогда был восстановлен жилищ­ный фонд за счет высвобождения инициативы лю­дей из-под гнета государства.

НЭП сурово ограничивал величину частного ка­питала и собственности. Не допускалась передача в частные руки бывших доходных многоквартирных домов, которые оставались в собственности местной власти, (муниципализированные жилые дома) Управлялись эти дома централизованно и, при от­сутствии интереса к управлению, находились в уд­ручающем состоянии.

Однако выход был найден в создании жилищных товариществ, коллективных арендаторов муници­пальной собственности, поскольку передать в управ­ление жильцам многоквартирные здания можно было только на условиях аренды. Для того чтобы передача домового хозяйства в руки коллективов жильцов оказалась эффективной, необходимо было восстановить платность жилья и коммунальных ус­луг, отмененные после революции, в период воен­ного коммунизма. Проблемой стала «утрата» насе­лением привычки платить за жилье и коммунальные услуги. Реальной опорой на первых шагах стал со­хранившийся средний класс и т.н. «нетрудовые эле­менты» (частные собственники имущества). Возврат привычки оказался растянутым на десятилетия. Тем не менее, передача в аренду жилых домов позволи­ла на первых порах изыскать так необходимые сред­ства на восстановление жилья.

Восстановление платности жилья, в необходи­мом объеме еще не означало решение проблемы (как это представляется современным реформа­торам). Для децентрализации домового хозяйства население должно было осознанно взять на себя бремя забот, а для этого необходимо было создать некоторые привилегии и привлекательные усло­вия. Было отменено административное выселение из домов жилищных товариществ, позволено «са­моуплотнение» излишков площади, дано право членам товариществ на первоочередное получе­ние площади в кооперативе, право сдачи свобод­ных помещений в субаренду и др. Кроме того, то­вариществам разрешено было коммерческое ис­пользование нежилых помещений и получение кредитов банка. И все это открывало перспективу выкупа здания в собственность.

Наконец, полагая ведение домового хозяйства в условиях дефицита средств достаточно сложным делом, коммунальщики усмотрели необходи­мость в подготовке специальных хозяйственных кадров, работающих в товариществах жилищно-арендной кооперации (ЖАКТах) на основе най­ма. Подготовка управдомов осуществлялась на паевых началах ассоциациями тех же ЖАКТов. Все эти мероприятия способствовали массовому со­зданию товариществ.

Ситуация в современной России требует воз­рождения чувства Хозяина а Доме, бережного от­ношения к нашему многострадальному жилищу. Опыт НЭПа убеждает нас в том, что это возмож­но. На новом историческом этапе массовая при­ватизация жилья в России превратила огромное число квартиросъемщиков в собственников жилья и привела к изменению отношений собственности в пределах многоквартирного жилого дома. Остается обратить себе в пользу новые отноше­ния собственности. Следует приумножать свой капитал в виде имеющихся у нас жилых помеще­ний, выбрать наиболее эффективную организаци­онно-правовую форму объединения собственни­ков.

В России, на федеральном уровне и на уровне субъектов федерации, уже создастся необходимая законодательная основа правового оформле­ния кондоминиумов (совместной собственности) и товариществ собственников жилья как формы управления совместной собственностью, т.е. до­мом и придомовой территорией. Принят и дей­ствует Федеральный закон «О товариществах соб­ственников жилья», администрациями городов и районов принимаются программы, предусмат­ривающие организационно-правовые и экономи­ческие меры по поддержке товариществ. Форми­руется положительный опыт деятельности ТСЖ, которым удалось добиться осуществления предус­мотренных законодательством прав.

2.2 Опыт муниципальных образований РФ в управление жильем.

Томск.

В марте 1999 г. при поддержке отдела местного и терри­ториального общественного самоуправления администрации г. Томска было создано Томское некоммерческое партнерство "Центр содействия защите прав и законных интересов объе­динений собственников жилья", объединившее более сотни ЖСК и ТСЖ города, которое поставило перед собой цели координа­ции деятельности товариществ собственников жилья, обеспе­чения их правовой защиты, осуществления взаимодействия объединений собственников жилья с органами власти всех уровней, развития форм общественного самоуправления ЖСК и ТСЖ в рамках партнерства.

Одновременно начинает меняться отношение органов вла­сти всех уровней к собственникам жилья. Вступил в силу Закон Томской области от 25.10.2000 №45-03 "О социальной защи­те домовладельцев и нанимателей жилых помещений в кондо­миниумах", который определяет правовые и финансово-эконо­мические основы деятельности жилищно-строительных коопе­ративов и товариществ собственников жилья и обеспечивает их социальную защиту в процессе перехода на новую систему оплаты жилья и коммунальных услуг.

Следует отметить, что департамент ЖКХ города в условиях реформирования жилищно-коммунальной системы занял ак­тивную и последовательную позицию: идет демонополизация сферы обслуживания с проведением конкурсов, внедряется муниципальный заказ, решается проблема укрупнения муници­пальных предприятий, контроля за их деятельностью и расхо­дованием муниципальных средств. Постоянно идет работа по повышению качества предоставляемых населению услуг и оказывается содействие самоуправлению жилыми помещениями, находящимися в частной собственности.

В департаменте ЖКХ города создан отдел по работе с ЖСК и ТСЖ, разрабатывается нормативно-правовая база, регулиру­ющая их деятельность, которая должна ликвидировать "белые пятна" правовых отношений. Так, подготовлено и вступило в силу постановление мэра г. Томска от 01.11.99 №720 "Об осу­ществлении прав муниципалитета г. Томска в товариществах собственников жилья". Оно дает право департаменту ЖКХ пред­ставлять муниципалитет в домах ЖСК и ТСЖ, где имеется му­ниципальный жилищный фонд. Также постановлением мэра города утверждено Положение о порядке расчетов за жилищно-коммунальные услуги и возмещения убытков от эксплуата­ции муниципального жилья в ТСЖ (жилищно-строительных кооперативах), зарегистрированных на территории г. Томска, в которых одно или более помещений принадлежат на праве собственности муниципалитету г. Томска. С участием городс­кой администрации партнерством решен вопрос о возмеще­нии расходов, связанных с внутридомовым обслуживанием си­стемы водоснабжения.

Несомненным успехом совместной работы партнерства с органами власти является выделение в областном бюдже­те 2000 г. дотации на техническое содержание домов ЖСК, ТСЖ.

Ближайшей задачей является создание рабочего механиз­ма передачи владельцами функций по управлению жилищным фондом уполномоченной управляющей компании.

Страницы: 1, 2, 3, 4, 5, 6, 7