Главная Иностранные языки Информатика Искусство и культура Исторические личности Матметоды в эк-ке Метрология Неопределено Режущий инструмент Реклама и PR Ресторанно-гостиничный бизнес бытовое обслуживан Государственное регулирование и налогообложение Гражданское право Гражданское процессуальное право САПР Стратегический менеджмент Схемотехника Уголовное право Уголовный процесс Управление персоналом Физика Эктеория Электротехника Этика эстетика Юридпсихология Карта сайта	Рефераты. Основы управления недвижимостью В Стерлитамаке это хорошо прослеживается. На примере центра города, где на месте старых построек появляются новые офисы и магазины. В большей части страны оборот объектов недвижимости осуществляется в долларовом эквиваленте. В Структура собственности на землю (по данным Российской бизнес газеты № 45 2004) Государства 276 млн. Га Юридических лиц 5 млн. Га Граждан 120 млн. Га Анализируя диаграмму можно сказать, что интерес физических и юридических лиц к земле как к объекту недвижимости приносящему доход невелик. Это связано с большими трудностями, которые возникают при желании получить земельный участок в собственность. И совершенно не важно его назначение, будь то строительство или огородничество.
Структура сделок по площади с землями сельскохозяйственного назначения
всего	Аренда государственных и муниципальных земель	Другие сделки
100%	99,7%	0,3%

Таблица — Распределение инвестиций по отраслям за 1999-2004 годы

Отрасли

млн. $

проценты(%)

Промышленное оборудование

93

7

Легкая промышленность

66

5

Сельское хозяйство

19

1

Строительство

21

2

Компьютеры

143

11

Финансовые услуги

103

8

Транспорт

11

1

Электроника

64

5

Телекоммуникации

265

20

Энергетика

60

5

Медицина

43

3

Потребительский рынок

331

26

Биотехнологии

15

1

Химические материалы

42

3

Другое

28

2

* по материалам РБГ № 43 2004

Исследуя инвестиционную активность по различным отраслям народного хозяйства в контексте сложившейся экономической ситуации можно сказать, что рынок недвижимости, напрямую зависящий от строительства не получает должного внимания со стороны инвестиционных проектов. Доля инвестиций в эту отрасль так же мала как в сельское хозяйство, биотехнологии и транспорт. Любой живущий в России знает, на каком уровне находятся эти отрасли. Такое распределение ресурсов вызвано экономической нестабильностью, увеличивающей и без того большую долю риска в инвестициях строительства.

Существует несколько недостатков в управлении недвижимостью, которые влияют на состояние рынка недвижимого имущества.

1. Управление недвижимостью не соответствует потребностям развития рынка.

 — Управление жилищным фондом практически целиком сосредоточено в муниципальных и региональных органах власти.

— Монополизм жилищных организаций в обслуживании и содержании жилья, отсутствие реальной конкуренции в этой сфере.

— Эффективного управления объектами недвижимости не ведется из-за отсутствия деятельности по наращиванию этими объектами положительных качеств и их использования в целях получения доходов. (Управление сведено к эксплуатации)

2. Над участниками рынка довлеют стереотипы общественного сознания.

— Устойчиво держится мнение в отношении недвижимости как «всеобщего достояния» и «дарового блага».

— Органы власти и управления не видят по настоящему в недвижимости устойчивого источника средств для пополнения соответствующих бюджетов в обеспечении задач развития конкретной территории.

4.3 Анализ сегментов рынка недвижимости г. Стерлитамака

Для анализа рынка недвижимости г. Стерлитамака выбраны сегменты:

1)           квартиры в многоэтажных домах;

2)           частные дома;

3)           пустые земельные участки под строительство дома.

Для анализа первого сегмента выбираем районы: ВТС и Юго – Западный, пр. Октября и пр. Ленина – центр, Сода.

ВТС и Юго-Западный районы схожи по своим характеристикам: новые дома, построенные не более, чем 15 лет назад; современная планировка квартир, большие площади;  районы с хорошо развитой инфраструктурой. ВТС отличается от Юго – Западного строительством многоэтажных кирпичных домов выразительной архитектурной мысли (дома-замки), в то время, как дома Юго-Западного района построены в панельном варианте, красочные и близко расположенные по отношению к центру.

Центральная часть города самая красочная. Здесь расположена большая часть магазинов, бутиков, крытый рынок; аллеи выложены брусчаткой, развернута большая парковая зона, здесь находятся дома культуры и учебные заведения.

Сода – один из исторических районов города, изначально построенный как городок для чиновников и рабочих крупнейшего предприятия города. Частично разбираются старые постройки и возводятся новые дома кирпичные, архитектурно выразительные. В последнее время «Сода» является центром проведения городских праздников, спортивных соревнований. Вместе с тем «Сода» является спальным районом. Множество дошкольных учреждений и школ располагаются внутри района, но и не удалены от дорог на значительное расстояние.

Для анализа второго сегмента рынка выбран район «Сода» - здесь расположены дома частной постройки и район «Царского села» (или «Барские горы») – район расположен в живописной местности на берегу реки Стерля, удален от промышленной зоны города, но вблизи центра.

Анализу третьего сегмента рынка подлежат участки под строительство дома в Юго-Западном районе. Важно отметить,  что рост города строго запланирован и невозможно приобрести свободный участок где-либо. Участки располагаются внутри многоэтажных построек с одной стороны и березовой рощей с другой. Все участки разбиты на площади по 10 соток, поэтому выбор их зависит только от расположения по отношению к дороге или близлежащим многоэтажным домам.

Все данные сведены в таблицы, приложенные ниже.

Раздел 5  Аренда недвижимости

Аренда жилого помещения

Договором аренды считается соглашение, по которому арендодатель предоставляет арендатору и членам его семьи жилое помещение без ограничения размеров за договорную плату во временное владение и пользование либо пользование, а арендатор обязуется использовать его в соответствии с договором и своевременно вносить арендную плату, включая плату за коммунальные услуги.

Согласно Закону РФ 406 основах федеральной жилищной политики от 24.12.92 г., 4218-1 (с изменениями на 21.04.97 г.), собственники жилищного фонда имеют право предоставлять гражданам, юридическим лицам квартиры или дома любой площади по договору аренды. Доли государственного и муниципального жилищного фонда, предоставляемого по договору аренды, определяются Правительством Российской Федерации и органами исполнительной власти субъектов Российской Федерации.

Таблица — Размер арендной платы за жилые помещения, сдаваемые частными лицами.

Тип квартир

Улица

Этаж

Цена

Условия

Удобства

однокомнатные

Сода

1-5

3000

предоплата

т\ф мебель

ВТС

5/9

3000

предоплата

мебел

Юго-западный

3500

предоплата

—

Сода

2300

Артема

4000

предоплата

мебель

Пр. Ленина

4500

предоплата

Автовокзал

2600

предоплата

т\ф мебель

Шахтау

3000

предоплата

мебель

двухкомнатные

Сода

4000

ВТС

3800

т\ф мебель

Юго-западный

4500

Сода

3000

предоплата

Артема

4000

предоплата

т\ф мебель

Пр. Ленина

3500

предоплата

мебель

Автовокзал

1/5

3000

предоплата

мебель, т/ф, холодильник

Шахтау

2000

предоплата

мебель, т/ф

трехкомнатные

Сода

3000

т\ф

ВТС

3800

ремонт

Юго-западный

4700

предоплата

т\ф мебель

Сода

3200

предоплата

Артема

4/9

4500

предоплата

т\ф

Пр. Ленина

6000

мебель, т\ф

Автовокзал

4000

гараж

С введением в действие второй части Гражданского кодекса, принятой Государственной думой 22.12.95 г., договор аренды жилого помещения может заключаться только между юридическими лицами. Однако договоры аренды жилых помещений с участием граждан, заключенные до 1 марта 1996 года, сохраняют силу на срок своего действия.

Таблица — Определение размера оплаты за коммунальные услуги для квартиры без газовой колонки с лифтом.

Услуги

На одного прописанного человека (руб.)

На каждого дополнительного (руб.)

Содержание

280

—

Отопление

300,60

—

Холодная вода

60,29

60,29

Горячая вода

80,67

80,67

Наем

5,28

—

Вывоз мусора

18,9

—

Лифт

23

23

Газ

49,01

—

Кап.ремонт

250

—

Итого

1067,75

163,96

Для двухкомнатной квартиры общей площадью 50,8 кв.м.

Таблица — Определение размера оплаты за коммунальные услуги для квартиры с газовой колонкой без лифта.

Услуг

На одного прописанного человека (руб.)

На каждого дополнительного человека (руб.)

Содержание

25734

—

Отопление

280,3

—

Холодная вода

60,29

60,29

Горячая вода

—

—

Наем

41,8

—

Вывоз мусора

6,9

—

Лифт

—

—

Газ

60,84

—

Кап.ремонт

230,3

—

Итого

937,77

60,29

Для двухкомнатной квартиры общей площадью 41,8 кв.м.

По данным таблицы видно, что оплата за однокомнатную квартиру варьируется в пределах 1000-2000 рублей, за двухкомнатную — 1500-3000 рублей, за трехкомнатную —2000-6200 рублей. Из таблиц определяющих размер оплаты за коммунальное обслуживание можно посчитать, сколько наймодателю приходится тратить из своего дохода на оплату этих услуг. При минимальной оплате за двухкомнатную квартиру 3000 рублей это составит 14-18 % от суммы в зависимости от наличия в доме удобств. Если прописанный человек имеет льготы, то уплачиваемая с дохода сумма составит 7-9%. При том что гражданин является законопослушным и уплачивает все налоги, то из этой суммы ему придется выложить еще 13%. Итого 27-31% в рядовом случае. Так как это довольно много то обычно граждане уклоняются от уплаты налога.

Проживание в снимаемой квартире основывается на взаимном доверии квартиросъемщика и наймодателя, потому что никаких письменных договоров обычно не составляется, и все отношения строятся в устной форме. Как правило в током случае возможны непредвиденные последствия в форме неожиданного требования покинуть помещение, подселения третьих лиц или повышение арендной платы.

Страницы: 1, 2, 3, 4, 5, 6, 7, 8, 9