Не допускается вмешательство заказчика либо иных заинтересован­ных лиц в деятельность оценщика, если это может повлиять на достовер­ность результата проведения оценки объекта оценки, в том числе ограни­чение круга вопросов, подлежащих выяснению или определению при про­ведении оценки объекта оценки. В группу принципов оценки имущества, основанных на представлени­ях пользователя (собственника) имущества входят следующие принципы: принцип полезности, принцип замещения, принцип ожидания.

Принцип полезности гласит: всякий объект имущества, подлежащий оценке, обладает стоимостью только в том случае, если он полезен кому-либо (например, инвестору) и может быть использован для выполнения определенных функций и (или) реализации какого-либо интереса. Данный принцип предполагает способность имущества быть полезным - удовле­творять потребности пользователя в определенном месте и в течение оп­ределенного времени.

Принцип замещения гласит, что максимальная стоимость имущества определяется наименьшей ценой, по которой может быть приобретено другое имущество с эквивалентной полезностью. Другими словами: раци­ональный (типичный) покупатель не станет приобретать данный объект имущества, если на рынке представлен аналогичный объект (объект иму­щества с такой же полезностью) с меньшей стоимостью. Принцип замеще­ния лежит в основе трех основных подходов к оценке стоимости: рыночно­го (прямого сравнительного), затратного и доходного.

Принцип ожидания состоит в следующем: стоимость объекта имуще­ства, способного приносить доход, определяется текущей (т.е. современ­ной) стоимостью будущих доходов, которые данный объект имущества принесет в будущем. Применительно к трактовке данного принципа тер­мин «ожидание» имеет следующий смысл. Ожидание - это установление текущей стоимости доходов или других выгод, которые могут быть полу­чены в будущем от владения имуществом. Так как доходы или другие вы­годы, связанные с имуществом, носят долговременный характер, то теку­щая стоимость имущества определяется с ожидаемой полезностью. Принцип ожидания лежит в основе доходного подхода к оценке стоимос­ти имущества.

Глава 2. ОЦЕНКА ОБЪЕКТА НЕДВИЖИМОСТИ.

2.1. Выбор подходов и методов оценки.

Выбор метода оценки очень важен для получения объективной и точной стоимости недвижимости.

Существуют три метода оценки стоимости недвижимости:

1.            Затратный метод.

2.                  Метод прямого сравнительного анализа продаж.

3.                  Доходный метод.

Затратный метод основывается на изучении возможностей инвестора в приобретении недвижимости и исходит из того, что инвестор, проявляя должную благоразумность, не заплатит за объект большую сумму, чем та, в которую обойдется ему получение соответствующего участка под застройку и возведение аналогичного по назначению и качеству объекта в обозримый период без существенных издержек. Данный метод оценки может привести к объективным результатам, если возможно точно оценить величины стоимости и износа объекта при условии относительного равновесия спроса и предложения на рынке недвижимости.

Затратный метод показывает оценку полной восстановительной стоимости объекта за вычетом износа, увеличенную на рыночную стоимость земли.

Основные этапы процедуры при данном методе:

1. Расчет стоимости приобретения свободной и  имеющейся в распоряжении земли в целях оптимального ее использования.

2. расчет рыночной стоимости возведения новых аналогичных объектов  получение полной восстановительной стоимости объекта.

3. Определение величины физического, функционального и внешнего износа объекта, оборудования и механизмов.

4. Уменьшение восстановительной стоимости на сумму износа для получения остаточной восстановительной стоимости объекта.

5. Добавление к рассчитанной остаточной восстановительной стоимости здания стоимости земельного участка.

Метод прямого сравнительного анализа продаж основывается на посылке, что субъекты на рынке осуществляют сделки купли-продажи по аналогии, основываясь на информации об аналогичных сделках. Отсюда следует, что данный метод имеет в своей основе предположение, что благоразумный покупатель за выставленную на продажу недвижимость не заплатит большую сумму, чем та, за которую можно приобрести аналогичный по качеству и пригодности объект.

Метод включает сбор данных о рынке продаж и предложений по объектам недвижимости, сходным с оцениваемым. Цены на объекты – аналоги затем корректируются с учетом параметров, по которым объекты отличаются друг от друга. После корректировки цен их можно использовать для определения рыночной стоимости оцениваемой собственности.

Основные этапы процедуры оценки при данном методе:

1.                  Исследование рынка с целью сбора информации о совершенных сделках, котировках, предположения по продажам объектов недвижимости, аналогичных объекту оценки.

2.                  Отбор информации с целью повышения ее достоверности и получения подтверждения того, что совершенные сделки произошли в свободных рыночных условиях.

3.                  Подбор подходящих единиц измерения и проведение сравнительного анализа для каждой выбранной единицы.

4.                  Сравнение оцениваемого объекта и отобранных для сравнения объектов, проданных или продающихся на рынке по отдельным элементам; определение цены оцениваемого объекта.

5.                  Установление стоимости оцениваемого объекта путем анализа сравнительных характеристик и ведение их к одному стоимостному показателю или группе показателей. В условиях недостатка или низкой достоверности информации о рынке вместо стоимостной оценки объекта выходные данные могут быть представлены в виде группы показателей или диапазона цен.

Доходный метод основывается на принципе ожидания – типичный инвестор или покупатель приобретает недвижимость в ожидании получения будущих доходов или выгод. Иными словами, стоимость объекта определяется, как его способность приносить доход в будущем.

Метод мультипликатора валовой ренты.

Метод мультипликатора валовой ренты целесообразно приме­нять для оценки жилой и другой недвижимости, если эксплуата­ционные затраты невозможно определить достоверно либо инфор­мация о них полностью отсутствует.

Метод основан на предположении, что существует определенная связь между ценой недвижимости и возможным доходом от сдачи ее в аренду (рентный доход).

Основные этапы применения метода:

1. Расчет мультипликатора валовой ренты на основе анализа
продаж сопоставимых объектов, которые на момент продажи
сдавались в аренду.

МВР = Ц/Агод,      (1), где

МВР - мультипликатор валовой ренты; Ц - цена продажи сопоставимого объекта; А    - годовой рентный доход.

2.    На основе суждений оценщика полученные мультипликаторы валовой ренты следует усреднить, получив единственное зна­чение, отражающее характер рыночных отношений в сфере жилой недвижимости, который будет применен в дальней­ших расчетах.

3.    Определить величину рентного дохода объекта оценки. Если на дату оценки он не сдавался в аренду, необходимо ориенти­роваться на аналогичные объекты, опубликованные данные о типичных показателях арендной платы, провести необхо­димые корректировки.

4.  Определить стоимость объекта оценки (С),

С = МВР х Агод,     (2).

 Несмотря на простоту алгоритма, указанный метод следует при­менять только в случае достоверной информации по сопоставимым объектам, уверенности в том, что объекты-аналоги имеют сходные характеристики, а также рынок недвижимости активен, и зафик­сировано большое количество продаж.

В случае если собранная рыночная информация отвечает при­знакам достаточности и достоверности, арендная плата может определяться без поправок, как средняя величина. В противном случае необходимо внести поправки.

Каждый из этих методов приводит к получению ценовых характеристик объектов. Дальнейший сравнительный анализ позволяет взвесить достоинства и недостатки каждого из использованных методов и установить окончательную оценку объекта собственности на основании данных того метода или методов, которые расценены как наиболее надежные.

В процессе работы над определением стоимости объекта оценки выявлено, что использование затратного подхода оценки имущества является неэффективным. Поэтому оценщиком принято решение отказаться от его применения, и при расчёте величины стоимости объекта оценки и использовать только два – сравнительный и доходный методы. Ниже приводится краткое обоснование данного решения.

Затратный подход основывается на принципе замещения, который гласит, что покупатель не заплатит за недвижимость больше той суммы, которую нужно будет потратить на приобретение земельного участка и строительства на нем объекта, аналогичного по своим потребительским характеристикам объекту оценки, например, квартиры в многоквартирном доме. Официальной сметой затрат на покупку участка и строительства на нём здания, частью которого является объект оценки, Оценщик не располагает.

В свою очередь, расчёт по «типовым» сметам, СНИПам и т.п. с учётом всех реальных дополнительных затрат, определением совокупного износа здания в целом и «вычленения» стоимости единицы площади квартиры приведёт к большой погрешности при вычислениях.

Кроме того,  абсолютно не известны случаи подобного «изощрённого» приобретения жилья, когда покупатель-частное лицо приобретал в собственность одну квартиру в многоквартирном доме посредством его строительства.

Принимая во внимание весомость приведённых выше аргументов против использования затратного подхода, я принял решение отказаться от его применения в рамках данного отчёта.

2.2. Использование  подхода  сравнительного  анализа  продаж  при определении  стоимости  недвижимости.

Методом сравнительного анализа осуществляется оценка однокомнатной квартиры.

Объект оценки расположен по адресу: город Наро-Фоминск, улица Маршала Жукова, д. №, кв. №. Оцениваемая квартира находится в пятиэтажном панельном доме на 1 этаже. Находится в жилом районе, в 5 минутах расположены школа и детский сад. Также недалеко в 10 минутах ходьбы находится парк отдыха. От объекта до остановки автобуса около 7 минут пешего хода. Район не удален от центра города, и имеет хорошую транспортную доступность. Имеется автомобильная парковка. В экологическом отношении район достаточно благоприятный.

Краткая характеристика объектов сравнения представлена в таблице 1.

Таблица 1.

По данным таблицы следует что, рыночная цена объекта напрямую зависит от объема площади и технического состояния жилья.

 Элементы сравнения и корректировки по сравнимым продажам представлены в таблице 2 (Приложение 2).  Итоги представлены в таблице 3.

Таблица 3.

По данным таблицы видно чему равны весовые характеристики объектов аналогов.

Вычисление скорректированной цены объекта оценки производится по формуле:

Со.н. = Цi  +(-) Пi                     (3), где  Цi – цена объекта-аналога; Пi – поправка, корректировка к i-му объекту-аналогу.

  На основании валовых корректировок вычислим вес для цены каждого объекта по формуле:

             (4),   где Vi,  - соответственно, i-ая валовая корректировка и сумма валовых корректировок; n – количество объектов аналогов.

Скорректированная цена оцениваемого объекта представлена в таблице 4.

Таблица 4.

Из таблицы видно, что полученная цена за 1 кв.м. однокомнатной квартиры составляет 56,444 тыс. руб.

Стоимость оцениваемого объекта (однокомнатной квартиры), полученного методом анализа сравнительных продаж, составляет 1 749 755 руб.

Также методом сравнительного анализа оцениваем двухкомнатную квартиру.

Объект оценки расположен по адресу: город Наро-Фоминск, улица Профсоюзная. Оцениваемая квартира находится в пятиэтажном панельном доме на 5 этаже. Находится в жилом районе, в 10 минутах ходьбы  находится школа и детский сад. От объекта до остановки автобуса около 7-10 минут пешего хода. Район  удален от центра города, но имеет хорошую транспортную доступность. Автомобильной парковки рядом нет. В экологическом отношении район достаточно благоприятный.

Краткая характеристика объектов сравнения представлена в таблице 5.

Таблица 5.

По данным таблицы следует, что общая площадь и техническое состояние двухкомнатных квартир, влияют на их стоимость.

Элементы сравнения и корректировки по сравнимым продажам представлены в таблице 6 (Приложение 2). Итоги представлены в таблице 7.

Таблица 7.

Страницы: 1, 2, 3, 4, 5, 6, 7, 8, 9