По данным таблицы видно что, весовые характеристики получились соответственно 0,38;  0,40; 0,21.

 Скорректированные цены и веса представлены в таблице 8, расчет для цены каждого объекта производим по формулам (3), (4).

Таблица 8.

Из таблицы следует, что стоимость 1 кв. м. двухкомнатной квартиры составляет 46,887 тыс. руб.

Стоимость оцениваемого объекта (двухкомнатной квартиры), полученного методом анализа сравнительных продаж, составляет 2 156 824 руб.

Также методом сравнительного анализа оценивается  трехкомнатная квартира.

Объект оценки расположен по адресу: город Наро-Фоминск, улица Латышская. Оцениваемая квартира находится в пятиэтажном кирпичном доме на 4 этаже. Находится в жилом районе, в 10-15 минутах ходьбы  находится школа и детский сад. От объекта до остановки автобуса около 7-10 минут пешего хода. Район  удален от центра города, но имеет хорошую транспортную доступность. Автомобильной парковки рядом нет. В экологическом отношении район достаточно благоприятный.

Краткая характеристика объектов сравнения представлена в таблице 9.

Таблица 9.

Из таблицы видно, что цена зависит от общей площади жилья.

Определяем элементы сравнения и корректировки по сравнимым продажам в таблице 10 (Приложение 2). Итоги представлены в таблице 11.

Таблица 11.

По данным таблицы следует, что веса объектов аналогов:

№1 ,= 0,23., №2 ,= 0,42., №3 ,= 0,35.

Скорректированные цены и веса представлены в таблице 12. Расчет для цены каждого объекта производим по формулам (3), (4).

Таблица 12.

По данным таблицы следует, что 1 кв. м. трехкомнатной квартиры равен 51,270 тыс. Руб.

Стоимость оцениваемого объекта (трехкомнатной квартиры), полученного методом анализа сравнительных продаж, составляет 2 671 186 руб.

2.3. Применение  доходного  подхода  при  определении  стоимости  недвижимости.

Рассчитываем рыночную арендную плату для однокомнатной квартиры.

Для оценки рыночной арендной платы использованы данные по аренде объектов, сопоставимых с оцениваемым. Объекты сравнения отбирались на основании следующих критериев: местоположение, доступ к объекту, внешний вид, состояние объекта, качество конструкции, рыночная привлекательность и совокупность дополнительных удобств.

Анализ рынка аренды жилых помещений г. Наро-Фоминска в 2007 году позволил выявить следующие тенденции его стратификации:

·               По местоположению. Варианты разного местоположения арендных помещений образуют массив сопоставимой выборки из 5 наблюдений. В этой выборке арендаторы отдают предпочтение жилым помещениям с высоким уровнем предоставляемых услуг: наличие телефона, отопления, водоснабжения и, как правило, удобного подъезда для транспорта.

·               По площади. Наибольшим спросом пользуются жилые помещения площадью 30 – 50 кв. метров.

·               По техническому состоянию помещений. По более высоким ставкам оплачивается аренда жилых помещений с техническим состоянием, обеспечивающим немедленное использование арендованной жилой площади по функциональному назначению.

·               По наличию удобного подъездного пути и наличию парковки.

По вышеуказанным критериям из массива оперативной информации была сделана выборка объектов, представленная в таблице 13.

Таблица 13.

Из таблицы видно основную характеристику объектов аналогов.

Использование валового рентного мультипликатора (МВР).

Подход к оценке с использованием МВР основан на предполо­жении, что существует прямая взаимосвязь между ценой продажи недвижимости и соответствующим доходом от сдачи ее в аренду (рентным доходом).

Применение подхода по доходу с использованием МВР прово­дилось в три этапа:

Был определен валовой рентный мультипликатор, отража­ющий взаимосвязь между рентным доходом и стоимостью объекта (по аналогам).

Валовой рентный мультипликатор был получен на основе ана­лиза рыночных данных с использованием значений текущих цен продаж и их деления на соответствующие величины арендной пла­ты на момент продажи. Данные по сходным продажам и ставкам арендной платы на момент продажи представлены в таблице 14.

Таблица 14.

По данным таблицы следует, что среднее значение мультипликатора составляет 18,37.

Произведен расчет по определению рыночной арендной платы для оцениваемого объекта недвижимости, рассчитываемой путем сравнения оцениваемого объекта с другими сопоста­вимыми объектами на рынке и внесения поправок на любые существенные различия между ними.

Необходимые корректировки представлены в таблице 15 (Приложение 2). Итоги представлены в таблице 16.

Таблица 16.    

По данным таблицы следует, что стоимость годовой аренды составляет 105 519 тыс. руб.

Произведен расчет путем умножения валового рентного мультипликатора, на величину рыночной арендной платы, формула (2).

Умножая величину арендной платы оцениваемого домовладения на мультипликатор валовой ренты оцениваемого объекта, находим величину показателя рыночной стоимости оцениваемого объекта на основе доходного подхода:

105 519 х 18,37 = 1 938 732 рубля

Стоимость объекта оценки в рамках доходного подхода определяется в размере 1 938 732 рубля.

Также осуществляется расчет для двухкомнатной  квартиры.

Объекты аналоги для двухкомнатной квартиры представлены в таблице 17.

Таблица 17.

 Расчет валового рентного мультипликатора представлен в таблице 18.

Таблица 18.

Страницы: 1, 2, 3, 4, 5, 6, 7, 8, 9