Из данных таблицы следует, что среднее значение мультипликатора для двухкомнатной квартиры составляет 17,36

 Расчет по определению рыночной арендной платы представлен в таблице 19 (Приложение 2). Итоги представлены в таблице 20.

Таблица 20.

Из таблицы следует, что годовая стоимость аренды оцениваемого объекта составляет 150 231 руб.

 Находим величину показателя рыночной стоимости оцениваемого объекта на основе доходного подхода:

150 231 х 17,36 = 2 608 618 рублей

Стоимость объекта оценки (двухкомнатная квартира) в рамках доходного подхода определяется в размере 2 608 618 рублей.

Применение подхода по доходу с использованием МВР для трехкомнатной квартиры.

Объекты-аналоги для трехкомнатной квартиры представлены в таблице 21.

Таблица 21.

 Расчет валового рентного мультипликатора представлен в таблице 22.

Таблица 22.

Определение рыночной арендной платы представлено в таблице 23 (Приложение 2). Итоги представлены в таблице 24.

Таблица 24.

Находим величину показателя рыночной стоимости оцениваемого объекта (трехкомнатной квартиры) на основе доходного подхода:

187 602 х 15,54 = 2 915 651 рубль

Стоимость объекта оценки (трехкомнатная квартира) в рамках доходного подхода определяется в размере 2 915 651 рубль.

Для принятия управленческого решения о рыночной стоимости объекта осуществляется сравнительная характеристика результатов.

Ниже приведены результаты анализа стоимости объекта.

Целью сведения результатов всех используемых подходов яв­ляется определение преимуществ и недостатков каждого из них и выработки единой стоимостной оценки. Преимущество каждого подхода в оценке рассматриваемого объекта недвижимости опреде­ляется по следующим критериям:

1.   Возможность отразить действительные намерения потенци­ального покупателя или продавца.

2.   Тип, качество и обширность информации, на основе которых проводится анализ.

3.   Способность параметров используемых подходов учитывать конъюнктурные колебания.

4.   Способность учитывать специфические особенности объекта, влияющие на его стоимость, такие, как месторасположение, размер, потенциальная доходность.

Поскольку для определения рыночной стоимости объекта не­движимости можно использовать несколько подходов оценки, были использованы наиболее целесообразные для данного кон­кретного случая с учетом максимального приближения к реаль­ным условиям.

Рыночная стоимость при оценке объекта недвижимости пред­полагает достаточное наличие товара для удовлетворения спроса и предложения. При этих условиях возможно выведение средней цены или каких-либо математических ожиданий относительно наиболее вероятной цены объекта недвижимости.

Проанализировав поставленную цель оценки, характер ис­пользования объекта оценки, степень полноты и достоверности исходной информации, величину погрешности полученных результатов по каждому из подходов, можно сделать вывод, что наибольшей степени достоверности соответствует результат, полученный в рамках сравнительного подхода, ему присваива­ется показатель удельного веса 0,6. Доход­ному подходу, так как в нем использованы прогнозные величины, присвоен показатель удельного веса 0,4. Обобщение результатов приведено в таблицах 25, 26, 27.

Итоговая стоимость однокомнатной квартиры представлена в таблице 25.

Таблица 25.

Из таблицы следует, что итоговая цена однокомнатной квартиры составляет: 1 825 345 руб.

Итоговая стоимость двухкомнатной квартиры представлена в таблице 26.

Таблица 26.

Итоговая стоимость двухкомнатной квартиры составляет: 2 337 542 руб.

Итоговая стоимость трехкомнатной квартиры представлена в таблице 27.

Таблица 27.

По данным таблицы следует, что итоговая стоимость трехкомнатной квартиры составляет: 2 769 972 руб.

Получив рыночную стоимость квартир, и зная цену этих квартир оцененных ООО « Недвижимость Ипотека Оценка» подводятся итоги, что представлены в таблице 28.

Таблица 28.

Как видно, разница в оценке однокомнатных квартир составляет 16%, это обуславливается тем, что на рынке вторичного жилья, построенного в одних временных рамках и имеющих сходную планировку, существует большой разброс цен. Риэлторы устанавливают цену на квартиры, в зависимости от спроса и предложения что не отражает реальную стоимость жилья.

Данные анализа расчета стоимости двухкомнатной квартиры, показывают, что разница в оценках составляет менее 1%. Это обусловлено равновесием спроса и предложения на двухкомнатные квартиры, в связи, с чем имеется лишь небольшой разброс цен на рынке жилья.

По трехкомнатным квартирам разница в оценке составляет -9%, это позволяет делать вывод о том, что на рынке вторичного жилья спрос больше предложения. В связи с этим агентства недвижимости сознательно завышают цену.

Все-таки основной причиной расхождения в результатах оценки является то, что на рынке недвижимости нет единых, унифицированных баз, единых расчетных корректировок, используемых  при оценке недвижимости. Нет отлаженной структуры, механизма расчетов стоимости недвижимости. Каждый оценщик сам решает не только по каким признакам, но и каким методом проводится расчет. И это все происходит из-за несовершенства законодательной базы  по оценке имущества, а также отсутствия необходимых нормативных актов, регулирующих деятельность Оценщиков.

Глава3. МЕРОПРИЯТИЯ ПО ПОВЫШЕНИЮ ЭФФЕКТИВНОСТИ УПРАВЛЕНИЯ НЕДВИЖИМОСТЬЮ.

3.1. Цели и принципы управления недвижимостью. Сферы применения.

Управление недвижимостью представляет собой комплекс мер правого, экономического и технического характера, направленных на получение максимальной прибыли от объекта недвижимости в интересах собственника.

Основные цели управления рынком недвижимости:

- реализация конституционных прав граждан на недвижимое имущество и обязанностей, связанных с владением им;

-  установление на рынке определенного порядка и условий для работы всем его участникам;

- защита участников от недобросовестности, мошенничества и преступных организаций и лиц;

- обеспечение свободного ценообразования на объекты недвижимости в соответствии с предложением и спросом;

- создание условий для инвестиций, стимулирующих предпринимательскую деятельность в сфере производства;

-  оздоровление экологической среды, достижение экономического роста, снижение безработицы, решение жилищной проблемы и других общественных целей;

- справедливое налогообложение недвижимого имущества и участников рынка недвижимости;

- создание благоприятных условий решения жилищной проблемы в стране и регионах.

Принципы управления рынком недвижимости во многом зависят от политических и экономических условий в стране, но одновременно они должны учитывать сложившийся мировой опыт. Достижение сформулированных целей возможно при учете следующих принципов управления:

Разделение процедур — применение особых подходов к регулированию отношений различных видов недвижимости - жилых и нежилых помещений, земельных, лесных участков и других объектов.

Открытость информации обо всех участниках и объектах рынка недвижимости для принятия деловых решений.

Гласность нормотворчества — публичное обсуждение проектов законов и других нормативных актов. Например, обсуждение программы жилищной реформы, затрагивающей интересы всех слоев населения.

Конкурентность как механизм повышения качества услуг на рынке и снижения их стоимости.

Разделение полномочий между регулирующими органами — нормотворчество и нормоприменение — не должны вмещаться в одном лице.

Объекты недвижимости государственной и муниципальной собственности находятся в общем совместном владении и пользовании всего населения соответствующего региона.

Простота и понятность правил и процедур, установленных законодательными актами о недвижимости, надежность защиты собственников — добросовестных приобретателей от любого произвола.

Применение дополнительных мер защиты на рынке жилых помещений граждан группы риска — несовершеннолетних, одиноких пенсионеров, инвалидов и др.

Страницы: 1, 2, 3, 4, 5, 6, 7, 8, 9