|
|
В общем случае частный собственник земельного участка считается владельцем и всех его составных частей: природных ресурсов в виде минеральных залежей, находящихся в недрах под участком, и соответствующего воздушного пространства над участком. Но собственник имеет право распоряжаться таким объемом воздушного пространства над землей, который он может разумно использовать с учетом законодательных ограничений, и в частности, полного суверенитета правительства над навигационным воздушным пространством страны, т.е. право, а воздушное пространство является ограниченным. Не абсолютно и право собственника участка на недра. В ряде районов (штатах) США права на подземные минеральные ресурсы принадлежат государству, а не собственнику недвижимости.
Не государственные субъекты собственности на землю в Казахстане имеют права не на все недра, соответствующие их земельному участку, а только на общераспространенные полезные ископаемые (глина, песок и т.п.) Залежи угля, нефти, руды и т.д. не включается в состав недвижимого имущества частника, так как и воздушное пространство над участком.
Каждый объект недвижимости и все"они вместе взятые имеют существенные (родовые) признаки, позволяющие отличить их от движимых вещей, и видовые, характеризующие особенности объектов по однородным группам (схема 8.2.).
Схема 8.2. Основные признаки недвижимости
Признаки
Содержание (состояние)
Существенные (родовые)
Степень подвижности
Абсолютная неподвижность, неперемещаемость в пространстве без ущерба функциональному назначению
Связь с землей
Прочная физическая и юридическая
Форма функционирования
Натурально-вещественная и стоимостная
Состояние потребительской формы в процессе использования
Не потребляется, сохраняется натуральная форма в течении всего срока эксплуатации
Длительность кругооборота (долговечность)
Многократное использование, а земли – бесконечно при правильном использовании
Способ переноса стоимости в производственном процессе или потери потребительских свойств
Постепенно по мере износа и накопления амортизационных отчислений
Общественное значение
Пользование объектом часто затрагивает интересы многих граждан и других собственников, интересы которых защищаются государством
Видовые (частные)
Технические и технологические характеристики (местоположение, функциональное назначение состояние и по.)
Определяются конкретными частными показателями в зависимости от вида недвижимости и целесообразности распространения на другое имущество
Основные фундаментальные свойства недвижимости - неподвижность и материальность или непотребляемость, на которых базируется все остальные ее родовые и видовые признаки.
Фиксчерс - это движимые предметы, прикрепленные к земле или размещенные в здания_ и сооружениях так, что они стали неотъемлемой частью объекта недвижимости (например, оборудование отопительной системы и водопроводы, электрооборудование, лифт, вторые металлические двери). ЧЭТЛ - любой набор прав и интересов, не составляющих в сумме полное (абсолютное) право собственности на недвижимость или ее составные части. Это права аренды, хозяйственного ведения, преимущественного приобретения, специальное право на участие в управлении приватизируемыми предприятиями ("золотая акция") и т.д.
8.2. Специфика недвижимости как товара
Неотъемлемым условием определения рыночной стоимости недвижимости является анализ особенностей функционирования рынка недвижимости, которые оказывают существенное влияние на поток доходов за период владения, уровень риска инвестирования и возможную цену продажи объекта недвижимости на конкретную дату в будущем, являющихся информационным обеспечением доходного подхода. Учет специфики рынка недвижимости позволит более обоснованно оценить текущее влияние основных ценообразующих параметров на величину стоимости по аналогам и оцениваемому объекту в рамках рыночного подхода. Кроме того, определение инвестиционной привлекательности недвижимости, как объекта для инвестирования (если оценка заказывается потенциальным инвестором), требует обязательного прогнозирования тенденций развития рынка недвижимости. Знание оценщиком сегмента рынка конкретного объекта недвижимости позволяет ему выработать критерии для изучения, отбора и интерпретации сопоставимости других объектов недвижимости.
Сравнительный анализ характеристик рынка недвижимости и прочих секторов инвестиционного рынка (финансовый, товарный и др.) позволяет определить ряд наиболее существенных различий. Рынки недвижимости отличаются от других рынков экономическими характеристиками и эффективностью по таким наиболее существенные параметрам, как:
товар
формирование цены
способы финансирования сделки
степень ликвидности
баланс спроса и предложения
число потенциальных покупателей
информированность участников сделки
методы регулирования
надежность прогнозирования рыночной ситуации
Объект недвижимости в отличие от обычных товаров является специфическим товаром. Две особенности недвижимости определяют реакцию рынка на спрос и предложение: уникальность (неповторимость) и неподвижность объектов. Даже в типовой застройке (по единому проекту) каждое здание занимает свой участок земли, имеющий неповторимую топографическую привязку. Ввиду неподвижности объектов они не могут, как другой товар, из места с низким спросом быть перенесены в место повышенного спроса. И покупатели чаще всего не могут переместиться в места большего предложения. Поэтому недвижимость c точки зрения места состоит из сегментированных рынков. Земля при этом, как объект недвижимости и товар, обладает дополнительной особой характеристикой – вечностью. Вечность земли приводит к тому, что при ее оценке нет необходимости учитывать возможность ее физического износа. Так как недвижимость является уникальной по своему местоположению и с экономической точки зрения нетранспортабельной, она как товар обладает ограниченной заменяемостью и, следовательно, для нее характерна ограниченная эластичность спроса.
На рынке недвижимости равновесие спроса и предложения, как правило, явление очень редкое. Данное обстоятельство делает процедуру оценки рыночной стоимости достаточно сложным процессом. Продавцы и покупатели на обычном рынке гораздо более информированы, чем на рынке недвижимости, о состоянии рынка, поведении других участников, качестве продукта, его возможных заменах и т.д. Исходя из этого, на рынке недвижимости сделки осуществляются, как правило, с участием посредников-консультантов: оценщиков, брокеров, юристов. На обычном рынке предметами торговли являются сами товары в физическом их выражении. На рынке недвижимости предметами сделки и, следовательно, предметами оценки являются имущественные права на объекты недвижимости (право собственности, право аренды, субаренды, залога и др.), представляющие собой достаточно сложную категорию с юридической и экономической точки зрения.
Сравнивая обычный товарный рынок и рынок недвижимости с точки зрения цены и ее структуры необходимо отметить следующее.
Цена представляет собой денежное выражение стоимости товара в сфере производства либо стоимости услуг в сфере обслуживания. На рынке недвижимости товаром является совокупность имущественных прав на объект недвижимости: владение, пользование, распоряжение и др. Наиболее часто предметом сделки выступает либо полное право собственности, включающее всю триаду прав (владение, пользование и распоряжение), или право пользоваться объектом недвижимости в течение какого-то времени за определенную плату, которая называется арендной платой.
Если предметом сделки является имущественное право в виде полного права собственности на объект недвижимости, то в результате сделки один участник сделки полностью теряет права на него, получая за него денежный эквивалент, а другой - становится собственником объекта недвижимости, передав за него продавцу денежные средства. В данном случае можно говорить о том, что товаром является продукт в виде объекта недвижимости. Если же предметом сделки является имушественное право в виде права пользоваться объектом недвижимости в течение какого-то времени за определенную плату, то в результате сделки продавец не теряет право владеть и распоряжаться объектом недвижимости (например, продать его), а лишь на время и за определенное вознаграждение (арендную плату) он лишается физического владения объектом недвижимости. То есть в этом случае продается услуга за пользование объектом недвижимости.
Итак, условно мы можем говорить о двух наиболее распространенных формах товара на рынке недвижимости: товара как продукта и товара как услуги. Оба товара имеют свою цену и, очевидно, свою структуру цены. Более того, эти цены, как правило, связаны между собой. Например, собственник объекта недвижимости, предлагая его в аренду, при определении стоимости этой услуги будет ориентироваться на окупаемость первоначальных инвестиций в объект недвижимости, т.е. на затраты по созданию или приобретению объекта недвижимости. А при его продаже определит стоимость объекта, ориентируясь на его доходность.
Сегментация рынков недвижимости.
Конкретные сегменты рынка недвижимости характеризуются видом использования имущества, местоположением, потенциалом приносимого дохода, типичными характеристиками арендаторов, инвестиционной мотивацией и другими признаками, признаваемыми в процессе обмена недвижимого имущества. В свою очередь, рынки недвижимости испытывают влияние разнообразных факторов социального, экономического, государственного и экологического характера.
Рынок недвижимости подразделяется на сегменты исходя из назначения недвижимости и ее привлекательности для различных участников рынка. Сегменты, в свою очередь, подразделяются на подсегменты в соответствии с предпочтениями покупателей и продавцов, на которые влияют социальные, экономические, государственные и экологические факторы. Исследование сегментов рынка недвижимости проводится по таким параметрам, как местоположение, конкуренция, а также спрос и предложения, которые относятся к общим условиям рынка недвижимости.
Разбиение рынка недвижимости на отдельные сегменты проводится в соответствии с преобладающими потребностями участников рынка, инвестиционной мотивацией, местоположением, сроком фактического функционирования объекта, физическими характеристиками, дизайном, особенностями зонирования недвижимости.
Принципы классификации объектов, положенные в основу сегментации рынков недвижимости, подчинены конкретным задачам
процедуры оценки и требуют всестороннего учета характеристик оцениваемой недвижимости.
В зависимости от назначения (направления использования) объекта недвижимости, рынок можно разделить на пять сегментов:
1. Жилая недвижимость (многоквартирные дома, коттеджи, таунхаусы, квартиры и комнаты).
2. Коммерческая недвижимость (офисные, торговые, складские здания, гостиницы, рестораны).
3. Промышленная недвижимость (здания и сооружения промышленных предприятий).
4. Незастроенные земельные участки различного назначения (городские земли, сельскохозяйственные и охотничьи угодья, заповедники, зоны разработки полезных ископаемых).
5. Недвижимость специального назначения (объекты, как правило, не являющиеся предметом рыночного оборота в силу специфики назначения, например церкви, школы, тюрьмы и др.).
В зависимости от состояния земельного участка, рынок недвижимости можно разделить на:
1. Застроенные земельные участки.
2. Незастроенные земельные участки, пригодные для последующей застройки.
3. Незастроенные земельные участки, не пригодные для последующей застройки.
В зависимости от степени готовности:
1. Незастроенные земельные участки.
2. Готовые объекты.
3. Не завершенные строительством объекты.
4. Объекты, нуждающиеся в реконструкции.
Каждый из перечисленных сегментов рынка недвижимости, в свою очередь, может быть разделен на специализированные подсегменты, для которых могут быть выделены существенные и особенные ценовые характеристики.
8.3. Необходимость оценки недвижимости
Формирование рыночной инфраструктуры казахстанской экономики предполагает, в числе прочего, создание и развитие института оценки собственности. В странах с развитой рыночной экономикой отдельные сегменты общенационального рынка являются неоднородными и функционируют с различной степенью эффективности. Товарные рынки и рынки ценных бумаг являются относительно наиболее эффективными, поскольку, во-первых, цены сделок складываются стихийно, то есть объективно (исключительно под влиянием факторов спроса и предложения ), а, во-вторых, сделки происходят в одном месте, в достаточно больших количествах и с однородным товаром. В то же время, существуют рынки, товар на которых не является абсолютно однородным, сделки происходят в разных местах, неупорядоченно в пространстве и во времени. Примером может служить рынок недвижимости. На таких рынках отсутствуют последовательные текущие котировки цен, что очень затрудняет положение продавцов и покупателей. Вот здесь и приходит на помощь независимый оценщик, обладающий профессиональными знаниями и опытом, позволяющими производить объективную оценку рыночной стоимости этого товара.
В Казахстане в соответствии с гражданским кодексом к недвижимым вещам (недвижимое имущество, недвижимость) относятся земельные участки, участки недр, обособленные водные объекты и всё, что прочно связано с землёй, т.е. объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе леса, многолетние насаждения, здания, сооружения и др. Законом к недвижимым вещам может быть отнесено и иное имущество.
В теории оценки, характеризуя недвижимость, для обозначения земли используют термин «земельный участок» или просто «участок» – обособленная территория земли в границах, зарегистрированная в поземельной книге (земельном кадастре) под уникальным идентификационным номером (кадастровым номером). А для обозначения участка земли со зданиями, строениями или сооружениями употребляется термин «улучшенный земельный участок». Связано это с тем, что термин «улучшения» является более полной характеристикой объекта недвижимости, так как включает в себя не только здания, строения и сооружения, но и многолетние насаждения, подземные и надземные коммуникации, т.е. все улучшения земельного участка. При этом под улучшениями земельного участка понимается, как правило, все, что неразрывно связано с землей и повышает ее рыночную стоимость.
С точки зрения оценки, следует различать термины: недвижимость и недвижимое имущество. Под недвижимостью, как правило, понимают материальный объект, созданный природой (земельный участок) или руками человека (здания, строения, сооружения), т.е. принимают во внимание физическую суть объекта собственности. Недвижимое имущество – это совокупность объекта и имущественных прав на него (интересы, польза и права, связанные с владением, пользованием, распоряжением недвижимостью), т.е. говорят о экономико-правовой характеристике объекта недвижимости.
Объектами рынка недвижимости, стало быть, являются права на собственность, связанные с объектами, а субъектами рынка недвижимости - физические и юридические лица, включая государство, покупающие или продающие права на объекты недвижимости.
Объем (набор) прав на объекты недвижимости в разных странах различен: от абсолютного (полного) права на недвижимую собственность до права прохода по чужой территории. Под полным правом собственности понимается право владеть, пользоваться и распоряжаться собственностью в рамках, не противоречащих местному законодательству. Полное право собственности обладает наивысшей рыночной стоимостью.
Право собственности в Казахстане определяется главой ГК «собственник вправе владеть, пользоваться и распоряжаться землей, как и любым имуществом, постольку, поскольку соответствующие земли на основании закона не исключены из оборота или не ограничены в обороте».
Из вышесказанного следует, что товаром на рынке недвижимости и, следовательно, объектом оценки, является не объект недвижимости, а совокупность имущественных прав на него. Интересной с теоретической точки зрения и важной в практическом плане является проблема оценки отдельных правомочий, перечисленных в гражданском кодексе: владеть, пользоваться и распоряжаться. При отсутствии прямых указаний в ГК на объем прав и обязанностей, связанных с этими правомочиями, каждая такая оценка должна быть связана с тщательным правовым и экономическим анализом договоров, закрепляющих за субъектом хозяйственной деятельности эти правомочия.
В условиях рыночной экономики оценка стоимости недвижимости может производиться в целом ряде ситуаций. К таковым относятся:
· сделка купли-продажи;
· получение кредита под залог имущества;
· налогообложение (подоходное, поимущественное, наследства);
· страхование имущества;
· раздел собственности (например, в случае расторжения брака);
· внесение имущества в уставной капитал предприятия и т.д.
В общем виде стоимость, которой оперируют в оценке, может быть разделена на две категории: стоимость в обмене и стоимость в пользовании.
Стоимость в обмене – это цена, устанавливающаяся на свободном, открытом и конкурентном рынке на основе равновесия факторов предложения и спроса. Иногда ее именуют объективной стоимостью. Наиболее распространенной формой стоимости в обмене является рыночная стоимость (чаще определяется при продаже собственности).
Стоимость в пользовании – это стоимость собственности для конкретного пользователя или группы пользователей. В силу связи этой стоимости с потребностями конкретного пользователя ее иногда называют субъективной стоимостью. Наиболее часто встречающейся разновидностью стоимости в пользовании является инвестиционная стоимость (чаще определяется при покупке).
Страницы: 1, 2, 3, 4, 5, 6, 7, 8, 9, 10, 11, 12, 13, 14, 15, 16, 17, 18, 19, 20, 21, 22, 23, 24, 25, 26, 27, 28, 29, 30, 31, 32, 33
При использовании материалов активная ссылка на источник обязательна.