Отличие стоимости в обмене от стоимости в пользовании состоит в том, что стоимость в пользовании есть характеристика собственности с точки зрения ее конкретного владельца (нынешнего или потенциального), и ее величина полностью определяется предпочтениями одного лица. Стоимость в обмене, напротив, имеет место только при продаже собственности (состоявшейся или предполагаемой), и для ее определения необходимо мнение, как минимум, двух сторон – участников сделки.
В большинстве случаев задачей оценщика является определение рыночной стоимости недвижимости.
В соответствии с законом «Об оценочной деятельности» под рыночной стоимостью объекта оценки понимается « ... наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства», т.е. когда:
одна из сторон сделки не обязана отчуждать объект оценки, а другая сторона не обязана принимать исполнение;
стороны сделки хорошо осведомлены о предмете сделки и действуют в своих интересах;
объект оценки представлен на открытый рынок в форме публичной оферты;
цена сделки представляет собой разумное вознаграждение за объект оценки и принуждения к совершению сделки в отношении сторон сделки с чьей-либо стороны не было;
платеж за объект оценки выражен в денежной форме».
Из определения рыночной стоимости, принятого на федеральном уровне, следует, что необходимо различать термины «цена» и «рыночная стоимость». Цена представляет собой, с одной стороны, некоторый исторический свершившийся факт, зафиксированный в договоре о сделке, и, с другой стороны, цена является индикатором (показателем) рыночной стоимости, поскольку последняя формируется на базе реальных цен сделок. Рыночная стоимость является наиболее вероятной ценой, выраженной в денежной форме. Следует также различать термины «затраты» и «вклад в рыночную стоимость». Затраты измеряются деньгами, потраченными на создание каких-либо улучшений объекта недвижимости, а вклад в рыночную стоимость измеряется деньгами, которые рынок заплатит за созданные улучшения. Затраты могут быть равны, больше или меньше вклада в рыночную стоимость. Соотношение между ними определяется спросом и предложением на рынке на данные улучшения.
Методы оценки рыночной стоимости недвижимости.
Выделяют три основных метода оценки рыночной стоимости недвижимости:
1. метод сравнения
2. затратный метод
3. метод капитализации доходов.
Метод сравнительного анализа продаж.
Основной метод оценки – это метод сравнительного анализа продаж. Этот метод применим в том случае, когда существуют реальные продажи, когда именно рынок формирует цены, и задача оцнещиков заключается в том, чтобы анализировать этот рынок, сравнивать аналогичные продажи и таким образом получать стоимость оцениваемого объекта. Метод построен на сопоставлени предлагаемого для продажи объекта с рыночными аналогами. Однако для этой работы необходим уже сформировавшийся рынок земли и недвижимости.
Метод сравнения продаж применяется при наличии достаточного колличества достоверной информации о сделках купли-продажи объектов, аналогичных оцениваемому. При этом критерии для выбора объектов сравнения является аналогичное наилучшее и наиболее эффективное использование.
Последовательность применения метода сравнительного анализа продаж.
· .Выделяются недавние продажи сопоставимых объектов на соответствующем рынке. Источниками информации являются: собственное досье оценщика, итернет, электронная база данных, риэлторские фирмы, досье брокеров по недвижимости, архивы кредитных учереждений (ипотечные банки), страховые компании, строительно-инвестиционные компании, территориальные управления по несостоятельности и банкродству.
· Проверка информации о сделках: подтверждение сделки одним из основных участников (покупателем или продавцом ) или агентом риэлторской компании; выявление условий продажи.
· Корректировка стоимости сопоставимых объектовы.
Корректировка может производится в трех основных формах: в денежном выражении, процентах, по общей групперовке.
Важным моментом при использовании сравнительного метода является согласование результатов сопоставления оцениваемой недвижимости. Не допускается арифметическое усреднение полученных данных. Принятой процедурой является изучение каждоо результата и внесение суждения омере его сопоставимости с оцениваемой недвижимостью. Чем меньше количество и величена вносимых поправок, тем больший вес имеет данная продажа в процессе итога согласования.
В качестве едениц сравнения принимают измерители, традиционно сложившиеся на местном рынке. Для оценки одого и того же объекта могут быть применены одновременно несколько едениц сравнения.
При проведении сравнительного анализа в качестве еденицы сравнения применяются:
- цена за единицу площади;
- цена за единицу участков земли вдоль магистрали;
- цена за участок;
- цена за единицу площади помещений, подлежащей сдаче в аренду;
- цена за единицу общей площади помещений;
- цена за единицу объема сооружения;
- цена за комнату;
- цена за квартиру;
- цена за единицу приносящий доход;
К элементам сравнения относят характеристики объектов недвижимости, которые вызывают изменения цен на недвижимость. К объектам, подлежащим обязательному учету, относят:
- состав передаваемых прав собственности;
- условия финансирования сделки купли-продажи;
- условия продажи;
- время продажи;
- место расположение;
- физические характеристики;
- экономические характеристики;
- характер использования;
- компоненты стоимости, не связанные с недвижимостью.
Корректировки цен продажи сравниваемых объектов производится в следующем порядке:
- в первую очередь производится корректировки, относящиеся к условием сделки и состояние рынка, которые производятся путем применения каждой последующей корректровки к предыдущему результату;
- во вторую очередь производятся корректировки, относящиеся непосредственно к объекту недвижимости, которые производятся путем применения указанных корректировок к результату, полученному после корректировки на условия рынка, в любом порядке.
Для определения величин корректировок, в зависимости от наличия и достоверности рыночной информации, применяются количественные и качественные методики. Обоснование принимаемых в расчет корректировок является обязательным. Окончательное решение о величине результата, определенного метода сравнения продаж, применяется на основании анализа скорректированных цен продажи объектов сравнения, имеющих наибольшее сходство с объектом оценки.
Метод оценки по затратам.
Этот метод к земле практически не применим. Может использоваться лишь в исключительных случаях оценки земли неразрывно от произведенных на ней улучшений. Считается, что земля постоянна и не расходуема, а затратный метод применяется дя оценки искусственных объектов, созданных человеком. При оценке этим методом стоимость земли складывается со стоимостью улучшений ( зданий, сооружений), а земля оценивается отдельно другими методами.
Затратный метод основывается на изучении возможностей инвестора в приобретении недвижимости и исходит из того, что инвестор, проявляя должную благоразумность, не заплатит за объект большую сумму, чем та, в которую обойдется получение соответствующего участка под застройку и возведение анологичного по назначению и качеству здания в обозримый период без существенных издержек.
Данный метод оценки может привести к объективным результатам, если возможно точно оценить величины стоимости и износа объекта при условии относительного равновесия спроса и предложения на рынке недвижимости.
Затратный метод оценки недвижимости реализуется в следующей последовательности:
- определение стоимости участка земли;
- определение стоимости возведения новых аналогичных зданий и сооружений восстановительной или замещающей стоимости ;
- определение величины накопленного износа зданий и сооружений;
- определение рыночной стоимости недвижимости затратным методом, как суммы стоимости участка земли и восстановительной или заменяющей стоимости зданий и сооружений за минусом накопленного износа.
Применение затратного метода необходимо при анализе нового строительства; реконструкции здания; оценки для целей налогооблажения;для выявления сверхдоходов при оценке недвижимости; при оценке для целей страхования; оценке последствий стихийных бедствий; оценке специальных зданий и сооружений.
Метод капитализации доходов.
Метод капитализации дохода при оценке рыночной стоимости недвижимости реализуется в следующей последовательности:
- прогнозирование будущих доходов;
- капитализация будущих доходов.
Будущие доходы, генерируемые объектом недвижимости, делятся на два типа: доходы от операционной (эксплуатационной) деятельности в везультате коммерческих арендных отношений и доходы от реверсии.
Доходы от операционной деятельности прогнозируется путем составления (гипотического) отчета о доходах. Доход от реверсии прогнозируется:
· непосредственным назначением абсолютной величины реверсии;
· назначением относительного изменения стоимости недвижимости за период владения;
· с применением терминального коэффициента капитализации.
Исходной предпосылкой метода прямой капитализации является постоянство и бесконечность капитализируемого дохода. В методе прямой капитализации настоящая стоимость будущего потока доходов определяется как отношение годового дохода, приходящегося на право собственности или интересс, к коэффициенту капитализации для данного права собственности.
Для расчета стоимости полного права собственности определение общего коэффициента капитализации производится на основе рыночных данных. В зависимости от наличия от исходной информации, применяются:
· анализ сравнительных продаж;
· расчет с использованием коэффициента покрытия долга.
При расчетах настоящей стоимости без учета условий финансирования метод капитализации по норме отдачи формализуется либо в виде анализа дисконтированных денежных потоков, либо в виде расчетных моделей капитализации.
В последнее время спрос на услуги оценщиков и их профессиональную подготовку в Казахстане стал интенсивно расти. Это обусловлено и недавними событиями в финансовой сфере, когда попытки создания механизма кредитования через страхование кредитов потерпели фиаско: банки много потеряли на липовом страховании. В случае с недвижимостью, которая берется банком в залог при выдаче кредита, потери практически невозможны. Таким образом, рынки недвижимости и капитала становятся неразрывными компонентами экономики в целом.
Естественно, что со стороны банков возник большой интерес к таким операциям. И все они нуждаются в квалифицированной оценке недвижимости, проводящие страхование по реальной стоимости объектов недвижимости.
Оценка необходима также в рамках региональной налоговой политики. Во всем мире основой системы местного налогообложения служит налог на недвижимость, за счет этого налога формируется около 70 процентов местного бюджета. Конечно, с развитием самого рынка, с появлением реальных стоимостей возможен переход к такой системе налогообложения, которая бы стимулировала развитие рынка недвижимости и обеспечила бы вместе с тем пополнение местных бюджетов. Этим объясняется и безусловный интерес к оценке, проявляемый со стороны местных администраций.
Стоимость услуг по профессиональной оценке сильно различается в зависимости от типов оцениваемых объектов, сложности работ и, разумеется, от того, какие именно специалисты привлекаются к проведению оценки. Обычно стоимость услуг измеряется либо в часах, помноженных на тариф почасовой оплаты, либо зависит от величины объекта, но никогда не привязывается к его стоимости.
Глава 9. Сравнительный подход в оценке недвижимости
9.1. Особенности применения сравнительного подхода
Сравнительный подход к оценке недвижимости базируется на информации о недавних сделках с аналогичными объектами на рынке и сравнении оцениваемой недвижимости с аналогами.
Исходной предпосылкой применения сравнительного подхода к оценке недвижимости является наличие развитого рынка недвижимости. Недостаточная развитость рынка недвижимости, а также, если оцениваемый объект недвижимости является специализированным, либо обладает исключительными выгодами или обременениями, не отражающими общее состояние рынка, применение этого подхода нецелесообразно.
Сравнительный подход базируется на трех основных принципах оценки недвижимости: спроса и предложения, замещения и вклада. На основе этих принципов оценки недвижимости в сравнительном подходе используется ряд количественных и качественных методов выделения элементов сравнения и измерения корректировок рыночных данных сопоставимых объектов для моделирования стоимости оцениваемого объекта.
Основополагающим принципом сравнительного подхода к оценке недвижимости является принцип замещения. Он гласит, что при наличии на рынке нескольких схожих объектов рациональный инвестор не заплатит больше суммы, в которую обойдется приобретение недвижимости, аналогичной полезности.
Основные этапы оценки недвижимости сравнительным подходом:
1. Изучают состояние и тенденции развития рынка недвижимости и особенно того сегмента, к которому принадлежит данный объект. Выявляются объекты недвижимости, наиболее сопоставимые с оцениваемым, проданные относительно недавно.
2. Собирается и проверяется информация по объектам-аналогам; анализируется собранная информация и каждый объект - аналог сравнивается с оцениваемым объектом.
3. На выделенные различия в ценообразующих характеристиках сравниваемых объектов вносятся корректировки в цены продаж сопоставимых аналогов.
4. Согласовываются скорректированные цены объектов-аналогов и выводится итоговая величина рыночной стоимости объекта недвижимости на основе сравнительного подхода.
На первом этапе необходимо сегментирование рынка, то есть разбиение рынка на сектора, имеющие сходные объекты и субъекты.
Сходные объекты:
· по назначению использования,
· качеству,
· передаваемым правам,
· местоположению;
· физическим характеристикам.
Сходные субъекты:
· по платежеспособности,
· возможностям финансирования,
· инвестиционной мотивации.
Сопоставимые объекты должны относиться к одному сегменту рынка недвижимости; сделки с ними осуществлены на типичных для данного сегмента условиях включающих:
· срок окупаемости,
· независимость субъектов сделки,
· инвестиционную мотивацию.
В частности, необходимо отслеживать следующие моменты:
Срок экспозиции - время, которое объект находится на рынке. Срок экспозиции отличается для разных сегментов рынка и зависит в немалой степени от качества объектов. Например, в Алматы усредненный срок экспозиции для жилых квартир он равен примерно одному месяцу, для офисных зданий - от полутора до трех месяцев. Если объект был продан за период времени гораздо меньший стандартного срока экспозиции, это свидетельствует о заниженной цене. Если объект находился на рынке значительно дольше стандартного срока экспозиции, цена - завышена. В обоих случаях сделка не является типичной для сегмента рынка и не должна рассматриваться в качестве сравнимой.
Независимость субъектов сделки.
Не считаются рыночными сделками (данные по ним не могут использоваться для сравнения) следующие:
· сделки с объектами, отягощенными залогом или иными обязательствами;
· продажи имущества умерших лиц;
· продажи с целью избежать отчуждения заложенного имущества и т.д.;
а также сделки, в которых покупатель и продавец:
· находятся в родственных отношениях;
· являются представителями холдинга и независимой дочерней компании;
· имеют иную взаимозависимость и взаимозаинтересованность;
Инвестиционная мотивация определяется:
· аналогичными мотивами инвесторов;
· аналогичное наилучшее и наиболее эффективное использование объектов;
· степенью износа здания.
Страницы: 1, 2, 3, 4, 5, 6, 7, 8, 9, 10, 11, 12, 13, 14, 15, 16, 17, 18, 19, 20, 21, 22, 23, 24, 25, 26, 27, 28, 29, 30, 31, 32, 33
