Примечания: 1. Право собственности на объекты – полное для всех аналогов. 2. Условия продажи – рыночные для аналогов 1, 2, 3, 5, для 4-го аналога – родственные отношения между покупателем и продавцом.

Объект-аналог 4 исключаем из ряда сравниваемых объектов-аналогов, т.к. условия продажи по ним отклоняются от рыночных условий, а корректировку на нетипичную мотивацию приобретения недвижимости учесть очень сложно.

Корректировку по соответствующему параметру производим по отношению к оцениваемому объекту – АЗС №443, т.е. если, например, группа капитальности здания у объекта-аналога №2 выше, чем у оцениваемого объекта, то цену продажи 1 м2 объекта-аналога №2 корректируем на коэффициент 0,95, т.к. группа капитальности здания АЗС №443 ниже, следовательно, и цена 1 м2 административного здания АЗС №443 должна быть ниже. В качестве параметров корректировки выберем следующие: группа капитальности здания, наличие тепло- и энергоснабжения, наличие охранной и противопожарной сигнализации, качество внутренней отделки, дата продажи, техническое состояние (степень износа).

Таблица 3.11 – Оценка стоимости 1 м2 площади административного здания путем введения корректировок

Получили стоимость одного квадратного метра площади административного здания АЗС №443, рассчитанного сравнительным подходом. Умножая данную величину на площадь здания (29 м2), получаем стоимость здания: 29*82 343 = 2 387 947 рублей.

Для оценки асфальтобетонного покрытия используем данные тех же аналогов.

Таблица 3.12 – Оценка стоимости 1 м2 площади асфальтобетонного покрытия путем введения корректировок

Получили стоимость одного квадратного метра асфальтобетонного покрытия АЗС №443, рассчитанного сравнительным подходом. Умножая данную величину на площадь покрытия (318 м2), получаем стоимость покрытия: 318*176,4 = 56 095 рублей.

Для оценки сооружений резервуаров и ТРК используем данные прейскурантов предприятий-изготовителей и торговых предприятий, предлагающих оборудование для автозаправочных станций (таблица 3.13, 3.14).

Сооружения резервуаров, предлагаемые ОАО «Восток-оборудование», ЗАО «АЗС-оборудование», ООО «Восток Снаб», по технологическим признакам и параметрам являются полностью идентичными сооружениям резервуаров, находящимся на АЗС №443. Они являются двустенными, как и резервуары оцениваемой АЗС, объемом 50 м3, укомплектованы теми же технологическими элементами. Поэтому для получения оценочной стоимости сооружения резервуара АЗС №443 необходимо внести только поправки на износ оборудования.

Таблица 3.13 – Оценка стоимости сооружения резервуара

Таким образом, стоимость одного сооружения резервуара 71 243 рублей. Стоимость работ по установке одного резервуара в Хабаровске составляет 5 000 рублей. С учетом установки сооружений резервуаров и их количества, стоимость сооружений резервуаров на АЗС №442 составляет 228 729 рублей.

Таблица 3.14 – Оценка стоимости топливораздаточных колонок

Стоимость топливораздаточной колонки АЗС №443 с учетом износа составляет 5 203 рублей. На АЗС три колонки, следовательно, общая сумма их стоимости на 01.09.2005г. составляет 15 609 рублей.

Стоимость остального оборудования АЗС №443 оценим путем сравнивания с объектом-аналогом, подобранным для каждого вида оборудования, имеющего идентичные технические параметры и конструктивные элементы и корректировки по производительности оборудования (таблица 3.15).

Таблица 3.15 – Оценка стоимости оборудования здания

Страницы: 1, 2, 3, 4, 5, 6, 7, 8, 9, 10, 11, 12, 13, 14, 15, 16, 17, 18, 19, 20, 21