1) выбор модели капитализирующей величины;
2) анализ финансового состояния объекта;
3) определение коэффициента капитализации;
4) расчет рыночной стоимости объекта;
5) внесение итоговых поправок.
Важным и во многом проблемным вопросом является определение ставки капитализации для оценивания объекта. Чаще всего ее выводят из ставки дисконта, определяемой аналогичной процедурой в методе дисконтирования денежных потоков. В зависимости от капитализируемой величины из определенной для конкретного объекта ставки дисконта вычитают среднегодовые темпы роста его прибыли, т.е.:
, (1.11)
где К – ставка капитализации;
R – ставка дисконта;
долгосрочные темпы прироста прибыли.
Во многих случаях, особенно когда объект оценки представлен недвижимостью, применяют более сложные методы расчета коэффициента капитализации, учитывающие, например, возмещение капитальных затрат (методы Ринга, Иствуда) или удовлетворение требований доходности на собственную и заемную составляющую всего инвестированного капитала.
В практике оценочной деятельности широко используется метод кумулятивного построения ставки дисконта. В нем на первом этапе за базу расчетов принимают безрисковю ставку дохода, аналогично методу дисконтированных денежных потоков. На втором этапе вносят поправки, учитывающие специфические для данного предприятия действие количественных и качественных факторов риска, т.е. определяют величину премий за риск. Зарубежная практика оценки рисков показывает, что их величина изменяется в пределах 0-5% по каждому из факторов: размера предприятия, качества управления, источников финансирования, уровня диверсификации (продукции и клиентуры), прогнозируемости прибыли и пр.
Предварительную текущую стоимость предприятия получают по формуле:
(1.12)
Технология внесения поправок на нефункционирующие активы, недостаток ликвидности в данном случае аналогична принятой в методе дисконтированных денежных потоков.
Мировая практика оценочной деятельности в странах с развитой и стабильной экономикой показывает, что доходный подход позволяет получить наиболее обоснованную рыночную стоимость действующего объекта. Поэтому его применяют для предприятий всех размеров в 80-90% случаев оценки.
Все три подхода: рыночный, доходный, затратный имеют определенные достоинства и недостатки. Объединим и представим их в виде таблицы 1.1.
Подход к оценке
Достоинства
Недостатки
Сравнительный подход
- позволяет отразить менее типичных продавцов и покупателей в итоговой оценке;
- в ценах продаж отражается изменение финансовых условий и инфляции;
- статистически обоснован;
позволяет вносить корректировки на отличия сравниваемых объектов;
- основан на реальных рыночных данных
- нет абсолютно одинаковых продаж;
- сложность сбора информации о фактических ценах продаж;
- зависимость от активности и стабильности рынка
Доходный подход
- учитывается инвестиционный доход;
- хорошо подходит в случае, когда объект сложно оценить с помощью затратного подхода, а для использования сравнительных методик нет соответствующей рыночной информации
- необходимость прогнозирования долговременного потока дохода, которое затруднено сложившейся недостаточно устойчивой экономической ситуацией в России, к тому же вероятность неточности прогноза увеличивается пропорционально долгосрочного периода;
- сложность расчета ставок капитализации и дисконтирования;
- в процессе прогнозирования денежных потоков или ставок дисконтирования устанавливаются различные предположения и ограничения, носящие условный характер;
- проблематичность сбора данных о доходности аналогичных предприятий
Затратный подход
- эффективен при оценке предприятия в целом; при оценке контрольного пакета акций предприятия, обладающего значительными материальными активами; оценки новых предприятий, когда отсутствуют данные о прибылях;
- используется когда имеются затруднения с обоснованным прогнозированием величины будущих прибылей; когда отсутствует информация об объектах-аналогах;
- в случае ликвидации объекта
- результаты могут оказаться неадекватными реальной рыночной действительности, отражающей сложившееся соотношение спроса и предложения;
- не учитывает некоторые особенности объектов, например, их доходность, эффективность
Таким образом, каждый из подходов имеет собственные достоинства и недостатки. Применение того или иного подхода и методов оценки зависит от конкретной ситуации. Для наибольшей объективности, получаемой в результате оценки стоимости объекта необходимо применять по возможности все три подхода.
«АЗС-443» на правах собственности принадлежит обществу с ограниченной ответственностью «РН-Востокнефтепродукт», которое в качестве компании-подразделения входит в нефтяную компанию «Роснефть». «Роснефть» образована в соответствии с постановлением Правительства Российской Федерации от 29 сентября 1995 года. ОАО НК «Роснефть» консолидировала сеть АЗС на Дальнем Востоке в рамках своей дочерней компании ООО «РН-Востокнефтепродукт».
Автозаправочная станция № 443 расположена в пос. Горные ключи Кировского района Приморского края. Согласно договору купли-продажи №0331003/09 Д от 16 января 2003 г. АЗС на правах собственности принадлежит ООО «РН-Востокнефтепродукт». Договор купли продажи, а также свидетельство о государственной регистрации права ООО «РН-Востокнефтепродукт» на АЗС №443 приведены в Приложениях А и Б.
Перечень имущества АЗС №443 приведен в таблице 2.1.
Таблица 2.1 – Перечень имущества АЗС Приморский край, п. Горные ключи, 435 километр гострассы Хабаровск – Владивосток
Наименование объекта
Кол-во
Административное здание (1 этаж)
1
Лампа настольная
Кассовый аппарат
Аппарат громкоговорящей связи
Плитка электрическая
Лопата
2
Стул
3
Ведро
Кресло
Шкаф ВРУ-0,4 КВт
Диван
Пульт Сапсан 1.1
Мерник
Телефонный аппарат
Ведро (пробоотборное)
Огнетушитель ОП-05
5
Метрошток
Контейнер для мусора
Кондиционер
Фонарь осветительный
Щит управления
Уборная
Щит высоковольтный
Резервуары объемом 50 м3
Стол оператора
ТРК (Нара-27)
Стол
Площадка слива
Сейф
Асфальтобетонное покрытие
Данный объект расположен на 435-ом километре государственной трассы Хабаровск-Владивосток на земельном участке площадью 0,3 га. В его состав входят: одноэтажное административное здание площадью 21,0 кв. м., 3 подземных резервуара объемом 50 куб. м. каждый, три сливных стенда, одноэтажное строение площадью 10 кв. м.
Автозаправочная станция предназначена для заправки транспортных средств нефтепродуктами. На АЗС осуществляются следующие технологические процессы: прием, хранение, отпуск, и учет количества нефтепродуктов. АЗС эксплуатируется в соответствии с требованиями к средствам измерения, противопожарным мероприятиям, экологической и санитарной безопасности, охраны труда.
АЗС расположена с подветренной стороны ветров преобладающего направления по отношению к жилым, производственным зданиям и сооружениям.
Местоположение автозаправочной станции обозначено знаком «АЗС», а также на ее территории установлены все требуемые по нормам знаки. Проезжая часть территории АЗС имеет твердое покрытие и свободны подъезд к каждой топливораздаточной колонке, пожарный водоем и место слива н/п. Территория АЗС в темное время освещена хорошо, в соответствии с существующими нормами.
Вокруг территории имеются газоны, которые своевременно подстригаются, чтобы не возникла пожароопасная ситуация.
Отпуск и заправка нефтепродуктами осуществляется за наличный и по безналичному расчетам, в том числе по пластиковым и дисконтным картам с использованием контрольно-кассовых машин и терминалов (Регионбанк, Внешторгбанк, Далькомбанк и Петрол+).
Управление процессом отпуска с топливозаправочных колонок осуществляется компьютерно-кассовой системой (в состав которой входят компьютер и фискальный регистратор) через контроллер управления ТРК.
Доставка нефтепродуктов на АЗС осуществляется автомобильным транспортом (бензовозами).
Здания, сооружения, технологическое и энергетическое оборудование, а также вспомогательные устройства и оборудование АЗС эксплуатируются в соответствии с разработанной проектно-эксплуатационной документацией.
АЗС оборудована устойчивой телефонной связью, а имеется тревожная кнопка сигнала на случай возникновения экстремальных (форс-мажорных) обстоятельств. Для обеспечения общения операторов с клиентами в пределах АЗС оборудована громкая связь.
АЗС укомплектована материалами и средствами для ликвидации возможных аварийных ситуаций в соответствии с утвержденным планом ликвидации аварий.
В приложении В приведен план земельного участка под автозаправочную станцию №443. Его площадь составляет 2950,23 кв.м. Основными конструктивными элементами АЗС являются: административное здание, емкости под горючее (резервуары) и топливно-раздаточные колонки (ТРК).
Административное здание – одноэтажное, общей площадью 21 кв.м., в том числе кабинет площадью 14 кв.м. и коридор – 7 кв.м. Фундамент здания выполнен из сборного железобетона. Стены выполнены из шлакоблоков, перегородки – железобетонные, крыша – совмещенная, полы – цементные. Внутренняя отделка помещений – штукатурка. Все конструктивные элементы здания имеют хорошее техническое состояние.
Здание оборудовано металлическими решетками на окнах, запирающими устройствами на дверях, сигнализацией и связью. Место расположения АЗС обозначается дорожным знаком «АЗС». При въезде на территорию АЗС установлены дорожные знаки «Ограничение максимальной скорости» движения, «Движение транспортных средств с опасными грузами запрещено», предписывающие знаки «Обязательная высадка пассажиров», «Остановка транспорта за 15 м». Также установлено информационное табло с указанием ассортимента отпускаемых нефтепродуктов.
На АЗС №443 имеется три двух стенных резервуара, каждый объемом 50 куб.м. Резервуары расположены у северной границы земельного участка. Резервуары предназначены для хранения топлива. На АЗС реализуются три вида топлива: АИ-95, Регуляр-92 и ДТ (дизельное топливо).
Оборудование резервуара состоит из: сливного устройства, измерительного устройства, всасывающего и газоуравнительного устройства. На АЗС №443 в целях предотвращения утечек нефтепродуктов через стенки резервуаров при их эксплуатации в результате коррозии металлов, механических воздействий, давления земли установлены подземные резервуары с двойными стенками, межстенное пространство которых заполнено незамерзающей негорючей жидкостью – тосолом.
По трем трубопроводам от резервуаров топливо подается к сливным стендам – топливно-раздаточным колонкам (ТРК). ТРК предназначены для измерения объема и выдачи топлива при заправке транспортных средств.
На АЗС №443 установлены топливно-раздаточные колонки Нара-27.
ТРК «Нара-27» имеют один раздаточный пистолет, двухстороннее роликовое счетное устройство и двухстороннее электронное счетное устройство. Номинальный расход – 50 л/мин, минимальная доза выдачи – 2 литра. Мощность двигателя – 0,55 кВт.
Колонка состоит из следующих основных узлов: клапана, фильтра, насоса с электроприводом, газоотделителя, поплавковой камеры, счетного устройства, индикатора и раздаточного крана с рукавом.
Приемный клапан предназначен для забора топлива из резервуара. Фильтр предназначен для очистки топлива от механических примесей. Насос центробежного типа предназначен для подачи топлива под давлением к раздаточному крану. Газоотделитель предназначен для отделения воздуха и паров от топлива. Счетное устройство служит для изменения объема жидкости, передачи показаний на счетчик и регулировки количества отпускаемого топлива. Состоит из измерителя объема жидкости поршневого типа, счетного устройства роликового или червячного типа и регулирующего устройства. Счетчик предназначен для снятия показания отпущенного топлива, имеет два указателя отпуска нефтепродуктов – разового и суммарного с начала установки топливно-раздаточной колонки.
На территории АЗС при въезде устроена полоса замедления, при выезде – полоса ускорения. Площадка АЗС имеет асфальтовое покрытие и обеспечивает свободный проезд машин к колонкам. Площадка также имеет ливневые лотки, откуда стоки поступают в очистные сооружения. Силовой кабель проходит в лотках, которые засыпаны.
АЗС №443, как уже отмечалось, на правах собственности принадлежит ООО «РН-Востокнефтепрдукт».
Основная задача ООО «РН-Востокнефтепродукт» - занять 20% розничного рынка в регионе. Если рассматривать Хабаровский край, то эта компания стала большим конкурентом для таких фирм как «НК-Альянс», «Восток-Нефть-Продукт». Если рассматривать близлежащие территории, то филиалы ООО «РН-Востокнефтепродукт» находятся в Комсомольск-на-Амуре», Южно-Сахалинске, Приморском крае, на Северном Сахалине, Амурской области.
Уже не один год на камчатском рынке работает компания «РН-Востокнефтепродукт». За это время предприятие сумело создать сеть своих автозаправочных станций. За качеством продукции, отпускаемой клиенту, в компании установлен особый контроль. Нефтепродукты закупаются оптовыми партиями, каждый вид топлива – это чистый продукт без всяких примесей.
Сегодня на Дальневосточном топливном рынке существует жестокая конкуренция, идет борьба за каждого клиента. Хорошее топливо становится залогом стабильной работы любой компании, поэтому каждая местная компания заинтересована в поставках качественного топлива. Наряду с общей тенденцией роста потребления нефтепродуктов, в регионе наблюдается увеличение спроса конкретно на светлые нефтепродукты, соответствующие мировым стандартам качества.
Анализ уровня экономической концентрации свидетельствует о его негативном влиянии на ситуацию с развитием конкуренции во многих субъектах Российской Федерации. По данным ФАС России, 63% субъектов Российской Федерации находятся в зоне высококонцентрированных рынков оптовых поставок нефтепродуктов, в том числе и Дальневосточный регион.
Лидером на топливном рынке Приморского края, как, впрочем, и всего Дальнего Востока является НК «Альянс». НК «Альянс» признана безусловным лидером розничной торговли, что обусловлено наличием у нее развитой сети собственных АЗС. Многие АЗС компания приобрела своевременно у других собственников. Надо отметить, что и самостоятельно компания в последние годы ведет активное строительство новых АЗС. Статистика показывает, что сегодня до 50% заправочных станций края принадлежат НК «Альянс». Что касается ее оператора ОАО «Примнефтепродукт», то в структуре розничного товарооборота 60% приходится на бензины и 30% на дизельное топливо.
ОАО «НК «Роснефть» делает ставку на поставки в Дальневосточные регионы и в Приморский край высокооктановых бензинов. НК «Роснефть» имеет в Приморье сеть собственных АЗС, но их число не может конкурировать с «Альянсом», что связано с ориентирами компании на преимущественный экспорт своей продукции.
Страницы: 1, 2, 3, 4, 5, 6, 7, 8, 9, 10, 11, 12, 13, 14, 15, 16, 17, 18, 19, 20, 21
